福岡県北九州市八幡東区末広町４１１７番５(スペースワールド駅・枝光駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,900円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市八幡東区末広町４１１７番５(福岡県北九州市八幡東区末広町７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡東区末広町４１１７番５ |
| 住居表示 | 末広町７−１ |
| 価格 | 45,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八幡、2,200m |
| 地積 | 128㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三好丈久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三好丈久 |
|---|---|
| 価格 | 46,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の個別的要因の変動は、認められない。 |
| 地域要因 | 幹線道路背後の住宅地域であるが変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。当分の間は、ほぼ現状維持で推移するものと予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、熟成した住宅地域で変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。取引市場における需要は弱含み気味であり、地価水準は未だ下げ止まっておらず、当面、下落気味に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、八幡東区を中心とする住宅地域一円であると判定した。需要者層の中心は、小倉都心部などに通勤する戸建住宅嗜好の個人である。取引市場における需要は、現在の景況等を背景に減退気味であり、相場と乖離した安値の取引も散見される。こうした状況などから推して、地価の動向は、依然として、下落基調で推移しているものと考察される。土地取引の相場は、中古建物付の取引が多く把握し難いが、500万円∼1000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しているものの、取引市場では、個別化・2極化の様相を呈しながら総じて需給は均衡するまでには至っていないと推察される。 |
福山節子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福山節子 |
|---|---|
| 価格 | 45,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路背後に位置するが、傾斜地勢の住宅地域で階段道も多く、当該地域では需要は弱く、価格水準は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地勢に階段道も多く街路条件は劣る。土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因は見出せず、若干の下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏としては、八幡東区・八幡西区を中心として、小規模戸建住宅を中心とする住宅地域である。当該近隣地域には中層階の建物は少なく、街区の整備も未着手の状況で、狭い街路が入り組んでいる。低利用・未利用地も見受けられ、取引の主体は地縁者が中心となる。周辺地域では幹線道路の拡幅工事も進む中、旧来からの利用で新規性が見受けられない近隣地域の需給動向は弱含みで推移し、中古物件で700万円程度での取引になっている。 |
| 一般的要因 | 優良な物件の需要は増加傾向にある。一方、急傾斜地が多く平坦地が少ないため、取引件数は横這い、地価は若干の下落又は横這い程度で推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8637326 北緯 130度8167603 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市八幡東区勝山１丁目１３７２番１２福岡県北九州市八幡東区大字大蔵字中尾５２９番８８福岡県北九州市八幡東区中央２丁目９番１１福岡県北九州市八幡東区中央２丁目１番１１福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番１３福岡県北九州市八幡東区上本町２丁目２６０番２０外福岡県北九州市八幡東区西丸山町７９６番２６福岡県北九州市八幡東区諏訪２丁目６６番１０福岡県北九州市八幡東区中央２丁目１４番８福岡県北九州市八幡東区白川町６番１１
参考：近隣駅の地価相場
スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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