地域要因

地域要因に特段の変動はない。値頃感もあるが、位置関係が劣後し、より住環境良好な周辺地域での宅地供給等より、需要、地価共に弱含みで推移。

地域要因の将来予測

旧市街化調整区域内に存するほぼ熟成した住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測。値頃感もあるが交通接近条件が劣り、周辺の新規宅地供給等の影響等も相俟って、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が殆どである中、近隣地域内を含む旧市街化調整区域内の信頼性が高い取引事例を多数収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、立地等より共同住宅想定が馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。周辺の旧調整区域等を中心とした宅地供給もほぼ落ち着き、値頃感等もあり、需要は回復傾向、地価下落も縮小傾向。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。位置関係等がやや劣るため地価水準は弱含みだが、周辺での宅地供給等も落ち着きを見せ、値頃感等も相俟って、下落率は縮小傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、同一町内の事例を含む近時の需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を、多数収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、賃貸市場がやや未成熟かつ事業収支等の観点から共同住宅を想定することが馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給動向を考慮し、他の標準地の価格動向も留意の上、主たる需要者の観点に立ち規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域として成熟しており、需給に影響を与える要因に大きな変動は認められない。大型商業施設との競合関係等から地位の低下が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変動は見られず、商業地域として成熟した状況が維持されるものと予測する。より競争力のある大規模駐車場を確保できる地域との競合から、価格はやや下落基調で推移するものと予測。

価格決定の理由

商業地域であるが、自己利用目的の取引が多く、賃貸物件についても契約が長期にわたって賃料が低廉であるため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は、やや広域的に事例を採用したが、試算価格を求める際の各補修正は適切に実施でき、需要者の行動を反映した説得力のある価格を試算した。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

代替競争の関係にある他の地域の充実により、当該地域の相対的地位は低下傾向にあり、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

成熟から衰退傾向にある在来よりの路線商業地域であり、相対的陳腐化に伴い不動産需要は低調な状態が継続しており、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状や将来予測（今後は生活関連幹線道路にその基本的性格を変える可能性がある）に鑑み、その試算精度に係る相対的信頼性は劣るものと判定される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相対的には衰退傾向にある当該地域の状況を反映して、土地需要、地価水準共に軟調を基調として推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域としての地域要因が併存する旧来よりの工業地域（内陸節水低騒音型の組立工場が標準的）である。特別な社会資本整備計画等も存在しない点等より、今後も現在と同様なあり方で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格につき上記を得た。当該試算価格は事例選択の4要件を満足する取引事例より比準した結果で、市場の実態を反映した実証的性格を持つものであり、鑑定評価額の決定に際して、十分に価格指標たる信頼性を具備するものである。よって本件では当該比準価格の試算精度を信頼することとし、本件対象地と代替競争の関係に立つ代表標準地からの検討を踏まえ、更には地域における不動産市場動向等に留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

丘陵地に開発された住宅団地で、環境は良好であるが、道路条件や接近条件の低位性、移動困難性等を内在している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された住宅団地としてほぼ成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は値頃感が生じている状況にあり、依然下落傾向であるが底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸物件がなく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、需要の中心は新規の分譲住宅地で、既成住宅地域内は、需給ともに弱い状況が続いている。

地域要因の将来予測

高松市西部郊外の区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現在と同様の住環境を維持するものと予測。周辺の旧調整区域内での宅地供給の影響等を受け、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的経年の進んだ既存アパートが中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、区画整理地区内の事例を含めて採用し、居住の快適性、利便性等を考慮した上で、市場の特性も反映し、適切な価格を試算できた。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高松市西部郊外の臨海工業地域として成熟しており、大きな変動はない。一部で、取引が見受けられるようになってきている。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、事務所等が混在する臨海工業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測。工業地需要は低調だが、高松市内の価格の下落幅が縮小傾向にあり、下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸を前提とした取引が行われる地域ではなく、自社利用を前提とした工業地域内に存しており、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算し得なかった。取引事例比較法は、臨海工業地域内の事例を採用しており、近隣地域内の事例も含まれている。試算値を求める際の補修正も、工業地域の特性を踏まえて実施しており、規範性の高い比準価格を試算した。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

競合関係にある旧調整区域での低価地供給、人口減少等の影響を受け、地価は弱含みで推移してきたが、値頃感等から下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

郊外住宅地域として熟成した地域であり、今後もほぼ現況と同様のあり方で推移するものと予測する。人口減少等の影響を受け、地価は弱含みで推移しているが、値頃感等から、下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性を反映して低位に試算された。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

線引き廃止により、周辺の宅地供給は続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の住宅団地で、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。線引き廃止の影響もあり依然として宅地の供給は続いており、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が主で、類似地域の信頼性のある取引事例を多数収集し得た。当該地域は古い戸建分譲地で、周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅の選好性が高く、快適性、利便性を重視して価格が決定されるので、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動はないが、郊外の商業地の需要は弱く、下落率は縮小したが、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の商業地域で、定期借地権及び自己所有目的が中心で、商業的利用の借家は少なく、賃料水準は比較的低く。よって、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、事例が少なかったため広域にわたって採用したが、市場価値を充分反映した価格である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を確認し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復傾向だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、値頃感等に起因する新規分譲の発生より、周辺地区も含め近時の信頼性が高い住宅団地内の取引事例を多数収集し得た。一方、近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模等から共同住宅想定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

開発の余地が少なく供給は限定的で、需要も弱い。しかし、周辺では地価が上昇している地域もあり、その影響の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅が密集した地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。周辺地域では地価に下げ止まりの動きが見られ、将来的には当該地域へ波及し、地価の下落傾向に歯止めがかかる可能性もある。

価格決定の理由

新築アパートは殆ど見受けられず、経年の進んだ物件が中心であるため賃料水準が低廉であり、元本と果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、自己利用物件の購入が圧倒的に多い地域であるため、居住の利便性や快適性をより反映した規範性の高い価格である。したがって本件では収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の街路状況が継続するほぼ熟成した在来住宅地域で地域要因に特に変動はなく、外部地域からの需要は余り見られず需要は低調である。

地域要因の将来予測

旧来の街路状況が残る郊外の在来住宅地域で、特に地域要因に変動は見られず今後も現状を維持するものと予測する。圏外からの転入者は少なく需要は低調であり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートが多く見受けられるが、旧来の土地所有者等の建設による場合が多く、土地価格に見合う賃料が徴収されておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を採用できたものの、取引が少なく広圏域内事例も採用したが、概ね信頼性の高い事例を採用できた。本件では、取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。