地域要因

地域要因に特段の変動要因はない。北向き傾斜地の住宅団地で、旧高松市での宅地供給増加もあり相対的に需要は低調である。

地域要因の将来予測

郊外の傾斜地の熟成した住宅地域。市街地寄りの旧調整区域からの宅地供給が進み、開発年の古い高台や傾斜地の宅地は相対的に選好度が低下している。地価は弱含みで推移すると予測。

価格決定の理由

 戸建住宅を中心とした第一種低層住居専用地域内の住宅地域で、賃貸市場は未成熟のため収益価格は求められなかった。一方、比準価格については近隣地域近傍から事例を得られたものの、取引が少なく広圏域より、事情が介在する事例も採用せざるを得なかった。本件では、取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

高台にある住宅団地である。接近条件の低位性、移動難易性等を内含する地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

北東郊外の旧合併町に開発された住宅団地として、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、依然下落傾向であるが下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

高台の戸建住宅を中心とした住宅団地内に所在し、賃貸市場が未成熟で純収益の把握が困難なため収益価格は試算しない。快適性を指向する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街化調整区域等で宅地供給が進んでいるが、特に地域要因に変化は見られない。

地域要因の将来予測

既存の分譲住宅団地であり、周辺でも新規分譲がおこなわれており、ほぼ同様の状況で推移するものと予測する。旧市街化調整区域で宅地供給が進んでおり、地価は下落傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は、同町の類似地域内の事例から求めたが、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。当該地域は既存住宅団地内に所在し、戸建住宅の選好性が強く快適性、利便性等を重視して価格決定されているため、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。また、当該地域では取引にあたって収益性は特に考慮されないことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動なし。旧調区内の新興分譲住宅地域との競合関係から相対的に需要は低調である。

地域要因の将来予測

熟成した大規模住宅団地で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。利便性が優れる南方等郊外の新興分譲住宅地等との競合から需要は低調であり、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が中心の熟成した住宅地域で、収益物件は転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で他に賃貸物件は殆どなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、貸家建付地事例を含むが、近隣地域方面の事例及び類似地域を含めた概ね信頼性の高い取引事例が得られた。本件では、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。南傾斜の住宅地域であるが、狭隘道路が多く系統、連続性にやや難があることから需要は低調である。

地域要因の将来予測

屋島山麓に位置する南傾斜の古くからの熟成した住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。郊外の新興分譲地と競合関係にあり、当分の間、やや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が中心の熟成した既成の住宅地域で、賃貸市場が未成熟な地域的特性の為収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、取引に特別な事情が介在する事例を含むものの、比較的近隣地域近くの地域内より概ね信頼性の高い取引事例が得られた。本件では、取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校から遠いが駅には近く値頃感も有り需要は底堅い。新規分譲地に需要が移り、相対的に地価は弱含み。

地域要因の将来予測

JR駅に近い成熟した住宅地域。旧調整区域の宅地分譲地の増加により、古い既成住宅地域の需要は相対的に低下しており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専に存する戸建住宅地域で、自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は成立しておらず、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、標準地と類似した戸建分譲地の事例を多数採用し、求められた比準価格は規範性が高い。採用した手法は1手法であるが、自己使用目的での取引により価格水準が形成されているので、市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の状況に変化はないが、競合関係にある周辺エリアで比較的安価な住宅地供給が続いており、当エリアでの宅地需給ともに低調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと思料するが、地価は旧調区の新規分譲地等との競合からやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専で戸建住宅が主の郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格は求められなかった。快適性を重視する郊外の住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的なエリアであるので市場性を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格の妥当性が検証されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動はないが、新規路線への店舗の出店が進んでおり、当エリアの競争力はやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成した路線商業地域で、地域要因に格別の変動はないが、広域的道路整備による商業適地供給増の影響もあり、当地域の地価はやや弱含みで推移するものと予測。

価格決定の理由

当市郊外の土地区画整理等に伴う広域的道路整備の影響により商業適地の供給が増加していることもあり、賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強い郊外路線商業地域に所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周囲に農地が残る住宅地域としての状況に変化は認められない。但し、周辺地域では開発が続いており、波及の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

農地が多く残る地域で開発の余地を残しており、周辺地域のように宅地分譲が行われる可能性がある。周辺地域では下げ止まりの動きが見られて当該地域へも波及してきており、価格は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧調整区域内の戸建住宅地域内に存しており、比較的新規に建築された自己利用目的の建物が中心で、収益性を考慮した取引が殆どないため収益価格は試算し得なかった。典型的な需要者は、居住の快適性や利便性に着目して意思決定をするのが一般的であり、取引事例比較法は説得力を有する。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替性の認められる住宅団地等の事例を採用したが、適切に地域要因の比較を行い実証的な試算価格が得られたものと判断される。収益価格は、旧市街化調整区域内の既存住宅地域であり賃貸市場が未成熟であるため試算できなかった。本件では市場の需給動向に留意しつつ代表標準地等との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。