香川県高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２(原駅・志度駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
18,600円
2016年01月01日に行った香川県高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 18,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 房前、1,200m |
| 地積 | 474㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮西弘道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮西弘道 |
|---|---|
| 価格 | 18,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な競争力である。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 既存住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動は見られない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、高松市東部郊外からさぬき市へ至る広範囲な住宅地域である。新規分譲地は圏域外からの転入者も見られるが、主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人であると考えられる。市場の中心となる価格帯は、農家住宅地の事例はほとんどなく、個別性が強く反映されているほか、画地規模も様々であるが、土地は5百万円から1千万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 地方経済の低迷等に変化は少なく、不動産取引は低調であり、一部地域を除き地価は下落傾向にある。 |
新川智洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新川智洋 |
|---|---|
| 価格 | 18,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。値頃感もあるが、位置関係が劣後し、より住環境良好な郊外部の宅地供給等もあり、需要は総じて弱く、地価も弱含み。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね高松市東部郊外及びその周辺、牟礼町を中心とする農家住宅地域等。需要者は、一次・二次取得共に圏内に地縁性を有し、世帯分離等を原因として居住する個人がその中心。値頃感もあるが、地縁的選好性の強さ等もあり、圏外からの転入者は少ない。線引廃止による宅地開発の増加等は特段認められず、需要は概ね弱い。新築戸建物件は少なく、取引背景も多様で価格帯も画地規模、建物品等等に応じ幅があり、中心価格帯等の把握は困難な状況。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移。値頃感もあり、中心部近郊、南部郊外等を中心に、住宅地の需要は全体的に回復傾向。一方、二極化・細分化も散見。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3226852 北緯 134度1624098 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県大川郡長尾町西字仲１０４６番２香川県大川郡津田町津田字北上所１７１１番６香川県大川郡寒川町石田東字地蔵甲４３１番１香川県大川郡寒川町石田東字東原甲１３２９番１香川県大川郡津田町津田字北上所１６６０番５外香川県大川郡大川町富田東字田代９８０番３香川県大川郡大川町富田西字寺田２８６６番５香川県大川郡寒川町石田東字横内甲９２０番８外香川県大川郡長尾町西字観音６００番９香川県大川郡長尾町西字千原２４３３番３外香川県大川郡津田町津田字南上所８２０番４香川県大川郡津田町津田字蟹甲１０２３番外香川県さぬき市寒川町神前字遊良１９５９番７香川県さぬき市長尾西字観音６００番９香川県さぬき市長尾西字千原２４３３番３外香川県さぬき市長尾西字仲１０４６番２香川県さぬき市大川町南川字原房８５番外香川県木田郡牟礼町大字牟礼字川原２２００番２香川県木田郡牟礼町大字牟礼字宗時２８８０番１香川県木田郡牟礼町大字牟礼字仲代２８４番２香川県木田郡牟礼町大字牟礼字久通３５３１番６外香川県高松市仏生山町字五本堂甲１７０３番３０香川県高松市花ノ宮町２丁目１１７０番２香川県高松市牟礼町原字井手東６２０番１５
参考：近隣駅の地価相場
原駅(地価相場 24,700円/㎡)志度駅(地価相場 24,700円/㎡)房前駅(地価相場 24,700円/㎡)塩屋駅(地価相場 22,100円/㎡)讃岐牟礼駅(地価相場 24,700円/㎡)大町駅(地価相場 24,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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