香川県高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１(古高松南駅・八栗口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,500円
2017年01月01日に行った香川県高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 古高松南、650m |
| 地積 | 333㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
今雪智文氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今雪智文 |
|---|---|
| 価格 | 24,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で日照に優れ近隣地域内での選好性の程度はよい。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動要因はない。北向き傾斜地の住宅団地で、旧高松市での宅地供給増加もあり相対的に需要は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の傾斜地の熟成した住宅地域。市街地寄りの旧調整区域からの宅地供給が進み、開発年の古い高台や傾斜地の宅地は相対的に選好度が低下している。地価は弱含みで推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、高松市東部郊外の、琴電志度線、JR高徳線等を利用路線とする住宅地域の圏域と判定。主たる需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する一次取得者層等で圏外からの参入者は余り見られない。線引廃止後の旧調整区域内での開発宅地供給増加で高台や傾斜地の開発年の古い住宅団地の物件は選好性が低下し空地・空家も多くなっている。需要の中心となる価格帯は土地は800万円程度まで、新築の戸建住宅は2500万円程度までとなっている。 |
| 一般的要因 | 県景気は穏やかな回復基調にあり一部の住宅地に次いで中心商業地の需要動向に回復傾向が窺がえる。全般的に商住とも地価下落幅は縮小傾向にある。 |
高橋護氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋護 |
|---|---|
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路であり、選好性において優る。 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域の状況に変化はないが、傾斜地にある古い住宅団地で選好性がやや劣り、当地域での宅地需要はやや低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと思料するが、地価は競争関係にある旧調区宅地（新規分譲地）等の地価との関連から弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、琴電志度線及びJR高徳線沿線の当市東部地区（旧牟礼町・高松町・屋島地区等）の住宅地域であり、需要者は主として同市に勤務する一次取得者層等が中心。代替・競争関係にある旧調区や利便性の優れるエリアで比較的安価で良質な宅地の供給が続いており、古い住宅団地で選好性でやや劣る当エリアでの不動産需要は相対的に低下している。需要の中心となる価格帯は、土地で600万∼800万程度、新築の戸建住宅で2500万円程度の物件。 |
| 一般的要因 | 市のほぼ全域で値頃感等から地価の下落率は縮小もしくは横這い傾向へと移行、一部エリアでは上昇へと転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3396411 北緯 134度1265832 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
古高松南駅(地価相場 29,300円/㎡)八栗口駅(地価相場 29,300円/㎡)大町駅(地価相場 24,700円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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