地域要因

和歌山市中心部付近の商業地域であり、需要は安定しており、地価水準は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

和歌山市中心部付近の事務所ビル等が見られる商業地域であり、地域要因に変化はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は強含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衰退傾向にある路線商業地域で、積極的な出店はなく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は県道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗・事務所等が多い路線商業地域で、自用物件が中心の地域であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。また、賃料水準の弱含み傾向を反映して収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において新規分譲地が散見され、地価は概ね横ばいになりつつある。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。周辺地域において新規分譲地も見られ、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には新規の分譲住宅地及び共同住宅も散見されるが、中規模の一般住宅が多く見られ、標準地は画地規模がやや小さく、共同住宅の想定は非現実的であり、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する住宅地で、自己使用目的での取引が中心である。よって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加太湾の東方付近に位置する幅員の狭い住宅地域であり、利便性で劣るため、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

郊外の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市郊外にある一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、標準地の規模からして、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

第二阪和国道の延伸の期待感から当該地域の潜在需要は存在するものと考えられる。

地域要因の将来予測

 当該地域は市の中心商業地で、第二阪和国道と紀の国大橋に続く道路沿いに立地している。第二阪和国道は平井ランプまで開通しており、将来は市の北の玄関口として徐々に発展していくものと予測する。

価格決定の理由

 中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて高いとは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山市中心部の商業地域に位置し、値頃感から商業地引き合いが見られる。

地域要因の将来予測

市内中心部の商業地域であり、標準的使用に大きな変更は見られない。割安感から地価は下げ止まり、上昇に転ずる地点も増えつつある。

価格決定の理由

近隣地域には低層店舗が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を若干参酌し、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市内中心部に位置する立地性及び利便性から潜在的な需要が見込める傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は城北通り沿いの店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に変動要因がなく当分は現状維持と予測する。利便性の高さと価格面から潜在需要があり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中層の店舗・事務所を中心とする商業地域であるが、賃貸用不動産の空室率が高く、信頼性のある賃料水準が見出せない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当市中心市街地の一般住宅が多く見られる閑静な既成住宅地域で、特別の変動要因はないが、一般景況を反映して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

 当市中心市街地の一般住宅が多く見られる閑静な既成住宅地域で熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。価格水準はやや強含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周囲には収益物件も見られるが、中規模の一般住宅が多く見られ、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地で、自用目的での取引が中心で、土地価格に見合う賃料収入が期待できず、収益価格は低位に試算された。従って、自用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利用の多様性のあるエリアでの需要回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

裁判所を核とした中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域地域として熟成している。マンション用地としての需要も見込まれて、地価は割安感から上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

中層の事務所兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実体を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性はやや劣るが、市中心部に近く、また値頃感から店舗併用住宅地としての需要が若干ある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模店舗のほかに一般住宅等も混在する近隣商業地域で、賃貸市場の成熟の程度は低く、自用目的の取引が中心であり、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと認められる。従って、収益価格は参考にとどめ、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海工業地域で規模が非常に大きいため、需要不足の状態が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工業地の賃貸需要はなく、自用目的の取引が中心であり賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。よって本件では市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近く、街路も広いため、周辺の他の既成住宅地と比べても競争力は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も散見されるが、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法も適用したが、対象地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域のため収益価格は低位に求められた。よって、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。