和歌山県和歌山市中之島字貝柄１１９３番(紀和駅・紀伊中ノ島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


89,900円

2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市中之島字貝柄１１９３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,900円/㎡としました。

和歌山県和歌山市中之島字貝柄１１９３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市中之島字貝柄１１９３番
住居表示 
価格89,900円/㎡
交通施設、距離紀伊中ノ島、500m
地積300㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船木博央氏による調査レポート

不動産鑑定士船木博央
価格89,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近く、街路も広いため、周辺の他の既成住宅地と比べても競争力は高い。
市場の特性同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。同一需給圏外からの転入はほぼ見られない。市内中心部の住宅地として需要は堅調に推移している。土地は2，500万円前後、新築の戸建住宅にあっては3，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因大企業を中心として賃金の回復等景気改善の動きが見られる。住宅地需要はやや回復傾向にある。

美濃部元秀氏による調査レポート

不動産鑑定士美濃部元秀
価格90,000円/㎡
個別的要因画地規模の細分化が進む中で、規模がやや大きく、総額が張るが、利便性等が優れるため、需要は強含みである。
地域要因市中心部の住宅地域であり、潜在的な需要が認められる。
市場の特性同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域。需要者の中心は和歌山市居住者がほとんどを占め、旧来から需給が安定しており、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、同一需給圏外からの転入も一部に見られる。一般住宅のほか共同住宅等が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域に存し、需要は強含みである。土地は300㎡程度で2700万円程度、新築の戸建物件は4000万円程度が取引の中心。
一般的要因景気及び地価の不透明感があり、住宅地取引も全般的に低調であるが二極化、選別化の傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2391296
北緯 135度184219

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県和歌山市雑賀町２番５７の一部和歌山県和歌山市新堺丁１番４の一部和歌山県和歌山市北大工町１２番ほか２筆の一部和歌山県和歌山市畑屋敷西ノ丁６８番１外和歌山県和歌山市美園町５丁目１番２和歌山県和歌山市元寺町４丁目５番和歌山県和歌山市中之島字西垣内６７３番９外和歌山県和歌山市新内字友田５番和歌山県和歌山市黒田字クワノ木２２９番１０和歌山県和歌山市中之島字東垣内１８９７番外

参考：近隣駅の地価相場

紀和駅(地価相場 36,150円/㎡)紀伊中ノ島駅(地価相場 46,500円/㎡)和歌山駅(地価相場 46,500円/㎡)田中口駅(地価相場 97,300円/㎡)和歌山市駅(地価相場 108,150円/㎡)日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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