地域要因

既成住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は、横這い程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町内では高品等の住宅地である。特段の変動はみられず、需要は引き続き弱い状況で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、共同住宅等の収益物件はみられず、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性に基づく価格形成がなされる傾向がある。したがって信頼性の高い比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内に所在するが既成住宅地域で、選好性は低く需要は少ない。周辺の新興地域からの供給圧力は強く、競争力は低下、地価は下落傾向が継続。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。需要は新規に開発された地域に偏向する傾向があり選好性は低下、地価は当面下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、画地条件等からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

城陽市中心部から遠い既成住宅地域の住宅地需要は低位に推移しているため、地価の下落は継続している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で、賃貸市場が未成熟であることから適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も混じる住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められないが、地価は下がり続けている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅、一般住宅が混在する地域であり、地縁的関係や資産としての安全性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣で土地区画整理事業が施行中であるが、現時点で近隣地域への大きな影響はない。需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、近隣に狛田駅東特定土地区画整理事業が施行中である。しかし、需要は依然と弱く、地価は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。従って、当分は概ね現状のまま推移していくものと予測する。なお、地価水準は引き続き下落傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺に賃貸物件も存在せず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映した実証性の高い価格と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後地の人口減少が懸念材料ではあるが、駅前という好立地等により地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅前商業地域で立地は良好だが、富野荘地区は人口の減少が見られる。人口減少に歯止めがかからない場合、商業地域の衰退も懸念される。今後は駅接近性に優れるため住宅用途との併用利用もより進むと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するものの、自用の事業所や店舗が多い。従って収益性もさることながら、自己使用による快適性等が重要な要因となっている。採用した取引事例は類似性が高く、その価格には収益性、将来動向、快適性等が反映されている。以上より、収益性、自己使用による快適性の両要素を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分な関連づけを行うと共に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域内に目立った変化は無い。地域内や周辺で中古住宅の取引が見られ、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中、小規模の戸建住宅が多い既成住宅地域である。周辺では建売分譲の素地と思われる取引が見られたが、目立った変化は無い。当面は概ね現状の住宅地域で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既成住宅地域であり、地域内では低層戸建住宅が多い。また、市場で取引されるものも自用の低層戸建住宅が大半である。対象標準地も経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。