京都府城陽市市辺柿木原１３０番５(山城青谷駅・山城多賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,500円

2017年01月01日に行った京都府城陽市市辺柿木原１３０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,500円/㎡としました。

京都府城陽市市辺柿木原１３０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府城陽市市辺柿木原１３０番５
住居表示 
価格68,500円/㎡
交通施設、距離山城青谷、550m
地積101㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤雅人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤雅人
価格68,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因城陽市中心部から遠い既成住宅地域の住宅地需要は低位に推移しているため、地価の下落は継続している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は城陽市南部のJR奈良線沿線及び近鉄京都線沿線の住宅地域一円である。需要者は城陽市内のエンドユーザーを中心に周辺市町のエンドユーザーも一部想定される。既成の住宅地域のため、需要は弱含みで、取引もそれ程多くはない。新規供給は少なく、中古住宅の取引が多い。需要の中心となる価格帯は、土地で600∼800万円程度、中古住宅で1，000万円程度である。
一般的要因個人消費は底堅いものの回復は緩やかで、企業の設備投資も低調であり、全般的に景気は足踏み状態が続いている。

山下光弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山下光弘
価格68,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部から遠隔な地域として選好性は低く、地価動向は依然弱含み。
地域要因の将来予測旧来の集落の周辺にある住宅地域であり、価格形成に特別の変動要因はなく、当面は現状維持程度で推移するものと予測される。また、都心部との位置関係より地価動向は弱含み傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね城陽市東部のJR奈良線沿線の住宅地域と把握され、需要者の中心は城陽市及び隣接市町に居住する個人である。鉄道駅に対し比較的近いものの、駅圏内の住宅地に対する選好性は低く、需要に強さはないため地価動向としては依然弱含み傾向が継続している。取引の中心となる価格帯は中古で1，000万円程度と把握される。
一般的要因海外の景気、為替動向など、依然として不透明要素はあるものの、今夏に比し、現時点では比較的安定している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8252806
北緯 135度8035664

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山城青谷駅(地価相場 93,950円/㎡)山城多賀駅(地価相場 91,900円/㎡)長池駅(地価相場 112,000円/㎡)玉水駅(地価相場 73,300円/㎡)新田辺駅(地価相場 115,000円/㎡)同志社前駅(地価相場 92,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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