京都府城陽市枇杷庄鹿背田６２番４(富野荘駅・寺田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


131,000円

2017年01月01日に行った京都府城陽市枇杷庄鹿背田６２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。

京都府城陽市枇杷庄鹿背田６２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府城陽市枇杷庄鹿背田６２番４
住居表示 
価格131,000円/㎡
交通施設、距離富野荘、近接
地積179㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西8.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮田真悟氏による調査レポート

不動産鑑定士宮田真悟
価格131,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因背後地の人口減少が懸念材料ではあるが、駅前という好立地等により地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測駅前商業地域で立地は良好だが、富野荘地区は人口の減少が見られる。人口減少に歯止めがかからない場合、商業地域の衰退も懸念される。今後は駅接近性に優れるため住宅用途との併用利用もより進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は城陽市及び周辺市町の商業地域の存する圏域。典型的な需要者は小規模事業者である。従来商圏は狭く、背後の住宅地域では人口の減少も見られる。しかし駅に近く住宅、商業のいずれの用途にも利用可能な土地の需要に堅調さが見られることもあって、駅前商業地域という好立地を有する近隣地域の地価はほぼ横ばいで推移している。取引される規模に差があることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因寺田駅周辺は需要が比較的高い。又新名神高速道路への期待感がある。府道城陽宇治線では売買は少ないが賃貸需要には堅調さが見られる。

森田信彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信彦
価格131,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因鉄道駅には近いが繁華性にやや劣る商業地域である。背後地の人口減少も懸念されるため事業者の実需は弱く、地価上昇には至っていない。
地域要因の将来予測当該地域は、駅前の商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はないため今後もしばらくはほぼ現状のまま推移するものと予測されるが、中長期的には背後地の人口減少もあって衰退傾向も懸念される。
市場の特性同一需給圏は、概ね城陽市、宇治市の近隣商業地域が存する圏域。需要者は同一需給圏内の事業者を主とし、限定的である。当該地域は、鉄道駅には近いものの乗降客、背後地人口ともに少ないため収益性は高くなく、したがって新規出店意欲は乏しく需要も旺盛ではない。一方供給面は、廃業、店舗統合等による売却が年に数例見られる程度で安定している。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
一般的要因景気停滞の懸念があった日本経済であるが、再度回復基調が確認されつつあり、経済動向、不動産価格への好影響も期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8395288
北緯 135度7732217

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

富野荘駅(地価相場 108,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)長池駅(地価相場 112,000円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)京田辺駅(地価相場 108,000円/㎡)新田辺駅(地価相場 115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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