地域要因

郊外の区画整然と住宅地。利便性は比較的良く、住宅地需要は底堅い。このところの緩慢な景気回復を背景に、地価下落は歯止めが掛かりつつある。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持し、地価は、緩慢ながらも持続的な景気回復の期待を背景に、下落傾向に歯止めを強めると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく合理的な共同住宅の想定は困難な為、収益価格の試算は割愛した。代表標準地との検討を踏まえ、複数の取引事例価格に裏付けされたものとして市場における指標性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧大和町岩田地区に所在し、地域内人口の減少等を背景に住宅地需要は総じて弱含んでおり、地価は依然として下落基調を辿っている。

地域要因の将来予測

旧大和町内の岩田地区内に存する住宅地域であり、地域内人口の継続的な減少等により住宅地需要は乏しく、今後も暫くは地価下落基調を辿っているものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ、戸建住宅主体の住宅団地であり、収益性を目的とする賃貸住宅は想定し難い状況にあると云える。よって本件では収益還元法は適用できなかったが、本件近隣地域の需給動向並びに同地域の実情等を総合的に勘案しつつ、周辺地域に存する標準地・山口県基準地等との価格の均衡等に十分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市街地近辺の住宅地域で利便性はよく、また価格値頃感も生じ下落傾向の緩和がみられる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地で大きな変動は見受けられず、しばらくは現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅用に開発された住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的で経済合理的な観点から共同住宅の想定に難があると判断し収益価格は試算しなかった。比準価格は市場性を反映した精度の高い価格といえる。よって、周辺標準地の推移、動向等の検討を踏まえ、自用目的での取引が主で規範性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に近接した住宅地域で、幹線道路も近くにあり、平均的な住宅地として、光市内の標準的な需給状況を反映し、まだ弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。人口漸減傾向から住宅地需要の緩やかな縮小が続くも、地価は下落傾向ながら値頃感の回復で下落率の緩和が予想される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域である。当該地域での土地取引は自用目的が主である。収益価格は、標準地の地積規模では賃貸事業計画の想定は採算面で無理が有り、収益価格は試算しなかった。当該地域では、土地取引は取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

高台にある既存住宅団地であり、地域要因に特段の変化は認められないが、相対的な値頃感も生じており、地価水準は下げ止り局面に推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、高台に位置する既成住宅地として成熟した地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測される。周辺の小規模分譲地との競合等により土地需要は弱含みで、地価は下落基調で推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域は低層戸建住宅が中心の自用目的の取引を主体とする地域である。比準価格は、住宅地の市場動向を反映した実証的な価格であり、規範性が相対的に高いと認められる。収益価格は、戸建住宅としての利用が前提の開発団地であり、また土地の個別的条件により経済合理的な収益用建物の想定が困難である為、省略した。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、更に、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

旧郡部の既存の商業地域は衰退化傾向が続いているが、長引く地価下落による底値感もあって地価の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域においては自用の店舗が多く、取引の大部分が自己使用目的で、賃貸市場の成熟の程度が低く、適切なる賃貸事例の収集が困難であったことから収益還元法を適用できなかった。比準価格は複数の類似性の認められる取引事例に裏付けられた実証的且つ客観的な価格で、その規範性は高いと判断される。よって、本件においては周辺地価公示価格や地価調査価格等との均衡にも留意し比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

光市の郊外地域についてはUターン需要も少なく、停滞状況が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、収益物件は見受けられない。賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の規範性のある取引事例から試算した価格であり、実証性、規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大和駅徒歩圏の既成住宅地域に所在し、宅地需要、地価ともに安定的に推移している。地域要因について特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

大和駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後も現状の利用を維持するものとみられる。駅徒歩圏の安定した住宅地需要に支えられ、地価は堅調な推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大和駅徒歩圏の一般住宅、アパートが混在する住宅地域。賃貸需要も比較的安定している地域だが、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、投資を目的とした土地取引は少ない。エンドユーザーによる自己利用目的の取引が中心であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として良好な住環境を維持してきた。近隣地域の地価は強含み傾向が認められる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、住宅熟成度も認められ、最寄り駅から徒歩圏に位置し交通利便性も優れる。地価は上昇傾向にあり今後も強含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域内から信頼性が高い比準価格を得た。一方標準地が低層住宅地域に所在するので賃貸事例を用いて収益価格も求めたが低位に求められた。居住性や快適性がより重視されて価格形成がされる傾向にあることによるものと判断される。近隣地域での収益物件の取引は少なく自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市役所や郵便局の徒歩圏内にある路線商業地。商業地の分散化などから需要は低迷が続いているが、このところの地価下落から下落幅は縮小傾向。

地域要因の将来予測

電線埋設工事の進捗による商環境の向上が期待され、地価は、景気回復の期待と相まって下落幅をさらに縮小するものと予測する。

価格決定の理由

2試算価格にやや大きな開差が生じた為、調整を試みる。比準価格は、適当な複数の取引事例価格を駆使して導出さたもので市場実態を反映したものである。一方、収益価格は、土地の収益性に着目して算出していることから、理論的であると共に、需要者的な側面が強い。両価格は一長一短を有しているが、商業地の特性に鑑み、比準価格を重視しつつも、収益性を参酌し、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低く、未だ市街地での地価下落傾向の縮小を反映した下落が継続している。

地域要因の将来予測

光市郊外の市街化調整区域内に位置する農家集落地域で、市街地拡大傾向は及んでいない。光市の人口漸減・少子高齢化に伴い、農村地域も同様の傾向を反映しており、地価は緩和ながらも弱含み傾向の継続を予想する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場実態を反映して求められたものである。調整区域内なのでアパート等の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

光市内の主力企業の業績は比較的安定しているが、工場の新規需要等は殆ど見られず、工業地需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

変動要因は特に認められず、今後も現状を維持するものと予測される。臨海型工業地の地価は当面は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大規模工場が建ち並ぶ臨海型の工業地域で、自用の工場が殆どで、収益目的の工場賃貸物件は見られず、賃貸市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法を適用できなかった。比準価格は、類似性の認められる複数の取引事例を基に求めており、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格でその信頼性は高いと判断される。よって本件においては代表標準地価格との均衡に十分留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

比較的堅調な需要が下支えする国道沿線の商業地域であり、地価は概ね底値圏にある。

地域要因の将来予測

特筆すべき地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測される。地価は概ね底値圏にあり、今後は比較的安定して推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層店舗を主体とした路線商業地域であり、広い駐車場の確保が必要なことから、土地価格に見合った賃料収益が得られず、その結果として収益価格は比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、類似地域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、適合性及び規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。