地域要因

生活利便性が良好な戸建住宅と共同住宅の混在する既成市街地で特段の地域要因の変動は認められない。不動産需給は改善している。

地域要因の将来予測

当該地域は、利便性の高い戸建住宅と共同住宅が混在する既成住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣を含む周辺には賃貸用の共同住宅も認められるが、取引としては自用目的での取引が中心である。本件評価にあたり、比準価格については、信頼性のある多数の取引事例を収集し得た。収益価格については、賃貸不動産経営の実情が厳しいこと等により低く試算された。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、後記（8）との検討及び売買希望価格の動向等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模戸建て住宅を中心とし、工場等が混在する地域で、特に大きな地域要因に変化はなく、地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小規模工場等が混在する地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移するものと思料される。また、他地域からの流入も期待出来ず、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の周辺は小規模な戸建住宅が多く、賃貸マンション、アパート等収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどなく、自用目的の住宅取引がほとんどである。そのため賃貸市場が成熟しておらず収益価格を断念した。本件においては、居住の快適性等を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅が多く成熟した住宅地域である。駅からは徒歩圏内にあり、住宅需要は普通程度で地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成している。画地分割が行われているが近隣地域の地域要因に格別の変動がなく今後も現状維持すると予測される。地価は概ね横ばい傾向である。

価格決定の理由

 当該標準地は駅から徒歩圏内にあるものの収益物件を想定するには規模が小さく収益還元法の適用は断念した。戸建住宅の自己使用目的での取引が支配的であることから比準価格を求めた。取引価格は取引当事者の属性、取引態様、規模等により価格に幅があることから採用した事例の特性を考慮し、代表標準地との検討等を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小戸建住宅のほか共同住宅も散見される住宅地域として熟成している。地域要因に変化はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅とアパートが混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境に変化はないと予測する。JR関西本線沿線の住宅地は選好性がやや低く、下落幅は縮小したものの地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかマンション等の賃貸建物も見られる住宅地域で、駅が徒歩圏内のため賃貸市場は形成されているが、標準地は規模が小さいため経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、JR加美、新加美及び地下鉄平野駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視した信頼性のある自己利用目的での取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠隔に立地する、選好性が低い住宅地域であり、地域要因には特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。交通接近条件が劣るため、地価水準はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の小規模一般住宅が支配的であり、その取引目的も専ら自用目的である。さらに対象標準地の規模、交通接近条件等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいこと等より、本件においては収益価格の試算は妥当でないと判断した。従って、取引事例との比較の観点から試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

比較的、画地規模の小さい路線商業地域で、特に大きな変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は下落基調が続いてきたが、やや安定化に向かいつつある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅や店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。最寄駅への接近性がやや劣る為、収益物件としては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、店舗等の商業利用も専ら低層階である事から、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

うめきた2期区域開発に係る期待感等から、需給環境は良好である。

地域要因の将来予測

優れた都心接近性等に着目して、オフィスビル跡地にマンションが建設されるなど、住系用途への転換利用が認められ、今後についても、徐々に住系用途への転換が進むものと思料される。

価格決定の理由

本件における主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、当該需要者は特に収益価格を重視して取引を行うものと把握される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件では、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス賃貸はさえないが、近隣地域の店舗・共同住宅の需要は強く、建築費の落ち着きとともにデベロッパーの買い意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

福島駅に近い熟成した商業地域である。従来は環境・価格面からマンション開発には適さないとされたが、直近では相続税対策をうけ単身者用賃貸共同住宅の需要が強まり、地価は上昇傾向での推移が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映した現実妥当性の高い価格である。近隣地域においては貸事務所を前提とした収益性に基づく価格形成も認められるが、直近においては同地域の共同住宅地化が進行しており、用途性の定着には今姑く時間が必要である。そこで実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業地域としての用途純化程度は安定し特段の地域要因変化は見られない。景況感回復の兆しから、地価は下落基調を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

大阪市隣接の内陸型工場地域で、周辺では住宅開発等住宅地への移行傾向も見られるが急速とは言えず当面現状維持と予測。地価水準は、景況感から需要に回復の兆しも見え、当面の横ばい傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、やや広範囲ではあるもののいずれも同一需給圏内の事例を採用して求められ、地域の実情を反映している。収益性を反映した経済価値による価格水準形成も認められるが、将来予測等長期的視点を踏まえるものとして安定的である反面即応性ある反映をなしがたく、工場等経営の実態と賃貸事業の間のバイアスに考慮を要する。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

駅接近性が劣るため、需要はやや弱い状況が続き、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理による街区整然とした住宅地域であり、比較的居住環境が良好な混在住宅地であるが、駅接近性が劣るため、需要は弱く地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。