地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は特にない。

地域要因の将来予測

幸田駅に近い閑静な住宅地であるが、地域要因に目立った変化はなく、地価水準は当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから経済合理的にみて経営可能となる賃貸住宅の建築を想定することは困難であり収益価格は非適応とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変化は認められず、地価については横這い状態である。

地域要因の将来予測

付近で大型店舗進出計画等の変動要因はなく、当面の間は現状と大差なく推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はJR東海道本線幸田駅の北東方約2．1kmの路線商業地域に所在する。対象地域における商業地の価格水準は低く、背後は住宅地域であることから収益性よりも周辺住宅地の水準との関係で価格形成されているものと考える。よって試算価格の調整にあたっては比準価格を標準として収益価格は参考程度とし、また対象地の前年価格等から検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接する幸田岩堀土地区画整理事業の工事が進行中であり、地域の発展や利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

周囲の利用状況や街区、街路の配置等により、積極的な土地需要は乏しいが、隣接する幸田岩堀土地区画整理事業の進捗により、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから経済合理的にみて経営可能となる賃貸住宅の建築を想定することは困難であり収益価格は非適応とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自動車関連企業が集積するエリアに比較的近く、駅に近い生活利便施設の整った区画整理地であることから、市場での需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は街区整然とした住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持しつつ、住宅地として漸次熟成するものと見込まれる。地価水準も当面堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺で賃貸アパートも見られるが、評価対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しないものとする。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡にも配慮し、単価と総額との関連等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興の住宅団地であるが住宅地としての熟成度は高く、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成された住宅地域として、地域要因に特段の変動は無く、今後も安定的に推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域においては戸建住宅が主であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変化は認められず、地価については横這い状態である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、当面の間は現状と大差なく推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はJR東海道本線幸田駅の北東方約1．5kmの住宅地域に所在する。対象地は土地面積が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の建築が困難であるため、収益価格の試算は断念した。取引動向はほとんどが自用地の取得であり、収益性より居住の快適性や利便性等が重視される地域であることから比準価格を標準とし、また対象地の前年価格等から検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内における旧来からの農家集落地域であり、地域に影響を与える特段の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

一部に一般住宅が混在する旧来からの農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は無く、今後も概ね現状のまま推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域においては農家住宅が主であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR東海道本線相見駅の新設で利便性が高まった既成住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は中規模戸建住宅が中心の既成住宅地域で、収益物件は散見される程度である。収益性より居住の快適性が求められる地域なことから、自用目的の取引が中心で、本件の比準価格は5件の取引事例から算出され説得性が高い。一方、収益価格は地価に見合う賃料水準が形成されていないので、かなり低めである。従って、客観性のある比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する蒲郡市内住宅地における地価下落は継続しているが、深溝地区内では居住環境良好な当地区における需要は安定的である。

地域要因の将来予測

駅まで徒歩圏内にあり需要の比較的強い区画整然とした住宅地で、隣接する蒲郡市内住宅地の地価下落が縮小傾向にあることから当地域の需要回復傾向が認められ、地価もやや強含み傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は一部で賃貸共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、取引も自用目的のものが中心で、信頼性ある取引事例が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、画地規模も小さいため収益還元法は非適用とした。従って本評価では信頼性の高い比準価格を採用するものとし、更に代表標準地との価格的均衡、前年地価公示価格等からの価格変動内容等を検討の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変化はなく安定傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域で三ヶ根駅まで徒歩圏内にあり、利便性が良いことから収益性を有しているものの、収益価格は元本価格に見合う賃料を設定しえないことにより低位に求められた。従って、本件では、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年国道23号パイパスが延伸開通したが、深溝地区の路線商業地における商況等に特段の変動は認められず、需要は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、所々空店舗が見られるなど商況は停滞気味で、地価水準は当面弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域では貸店舗等も見られるが、事業用賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本価値と比較し賃料水準は低位であるため、収益価格は割安な水準で試算された。自己利用を前提とした取引が多く、収益性よりも取引価格により着目して売買がなされる市場の実態を踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性等も留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。