地域要因

住環境良好なJR豊田町駅徒歩圏内の住宅団地であり、土地需要は底堅く地価水準は安定している。

地域要因の将来予測

JR豊田町駅徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、今後とも良好な住環境が保持されるものと予測する。住環境、利便性とも良好であり、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、周辺にアパート等の収益物件は殆ど見られないことから収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、近隣地域を含む豊田町駅徒歩圏内の5事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、市場分析の結果を勘案のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天竜川に程近い調整区域内の住宅地であり、災害の危険性等を警戒し、需要は弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には農地も多い市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸需要が認められないため、収益価格は求められなかった。本件では旧豊田町の市街化調整区域内の取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っているため、比準価格の規範性は高い。近隣地域等における取引は自己使用目的を中心としているため、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成済みの比較的利便性が高い住宅地域であるが、市場性が劣る駅南地域のため需要は今一歩である。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、造成済みの比較的利便性が高い低層住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また地価は市場性が劣る駅南地域であるため需要は乏しく、やや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、一部にアパート等の収益物件も見受けられるが、対象標準地の規模では収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要が二極化する中で市の中心部で山の手地区にあたる環境良好な住宅地域であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、環境良好な低層住宅地域として当分の間維持してゆくものと予測する。また地価は需要が比較的安定していることから、概ね横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地や鉄道駅に比較的近く、生活利便性も比較的良好であることから、需要は概ね堅調である。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅等が一部に見られるが、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR磐田駅北口近くの既成商業地域で、客足は低調で商業繁華性の低下傾向が続いている。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

JR磐田駅に近い旧来からの商業地域である。郊外大型商業施設への顧客流出により商業繁華性は低下傾向にあり、今後も同様に推移すると予測する。需要に力強さは見られず、地価はやや弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

収益物件としては貸店舗等も見られるが、旧来からの商業地域として自己使用の店舗や併用住宅等が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また実際の取引に当たっては、必ずしも賃料徴収力や収益性に基づくのではなく、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR磐田駅の南側に位置するが、同駅から徒歩圏内にあり、利便性は比較的良好である。格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず、駅南近くの住宅地域として、今後も現状を維持すると予測する。値頃感も認められるが、周辺では供給も比較的多く、地価はやや弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅等が一部に見られるが、合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外部で天竜川にも近く利便性のやや劣る地域であるが、街区整然とした住環境の良好な地域であるため、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

浜松市東部郊外で天竜川右岸近くの住宅地域である。近隣の周囲には農地も多く見られ、宅地化誘因も少ないエリアであることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅を中心とした郊外部の住宅地域にあり、周囲にアパート等はほとんどなく、取引は自用目的が中心である。賃貸市場が未成熟であることに加え、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることを鑑みれば、収益価格の試算は非現実的で説得力に欠けるため行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規範性が高い。そこで、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。