地域要因

北陸新幹線開業により飲食店を中心にテナント需要が旺盛であり、駐車場やマンション需要も堅調であるため、需給関係は強めに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は賃貸需要が低層階を主とする飲食店を除き希薄であり、また土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえ、周辺標準地との均衡を考慮したうえ、実需等を反映した取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 富山駅前整備や再開発事業の進捗で賑わい増加の期待が高く、飲食店の出店需要も旺盛であるが、上層階の店舗や事務所需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

 周辺は新幹線開業後も更に一帯の整備が進められ、空港利用客の大半も集中することが見込める。飲食店舗の出店意欲は強く、空室率も下がりつつあることから地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 いずれも周辺類似地域の実勢を反映している取引事例を5事例を採用した。近隣地域内は自用目的の店舗、事務所等が中心となっており、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所街はオフィス需要が低調で空室率の高止りが続き厳しい環境にあるが、地元企業の事務所ビル売買もあり、コインパーキング目的の需要も強い。

地域要因の将来予測

代表的事務所街で、中央警察署の移転が予定されていて、今後は飲食店等が増加すると予測される。事務所空室率は高止まりしているが、駐車場用地やマンション用地需要が地価を下支えしている。

価格決定の理由

事務所街であるが賃貸市場が停滞し、賃貸収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じている地域であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はなくオフィス需要は低調であるが、競合する堅調な住宅地需要が下支えとなり、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

昨年3月の北陸新幹線開業によりJR富山駅徒歩圏内に需要が集中する傾向が強まっている。芝園校区内であり、有効需要は強い。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格はオフィスが供給過剰の中、小規模事務所の需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後住宅地の開発が進んでおり、将来的にも安定した商業地域とみられていることから、市場は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

環状道路沿いの路線商業地であり、店舗立地が急速に進んだ後、店舗間の競争等で商業環境が熟成過程にある。店舗間の競争が厳しく大型の設備投資は控えられる傾向で、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟貸しや事業用定期借地を活用した収益物件が主で、建物価格の上昇や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の規範性は低い。比準価格は広域的な範囲の幹線道路沿いの事例から検討し、信頼性のある価格が得られたと判断する。自用目的の取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部地区で組合施行の土地区画整理事業の進捗に伴い、今後、当該地域への波及が期待される。

地域要因の将来予測

志紀駅に近い熟成した住宅地域であり、東側背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗しており、当該地域への波及が期待される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

活性化の進む市電環状線沿線の中心市街地への接近性が良好なことから、安定した土地需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格は賃貸借需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北陸新幹線開業による波及効果もあって、駅周辺の宅地需要が高まる中、地価動向が上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

富山駅前周辺に位置する戸建住宅地域であり、今後暫くは宅地需要が堅調で、地価水準がやや強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、周辺地域においてはアパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格と比較し、収益価格がかなり低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌に留め、代表標準地の公示価格との均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR富山駅北側の高価格帯の住宅地域においては、値頃感から、高値取引が多く見られる状況であり、地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

知名度が高く高級感のある区画整然とした住宅地域で、今後も、現環境を保持していくものと予測する。また、値頃感、希少性から、需要も旺盛であり、当面の間、地価は微増傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に指定された戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、高価格帯の住宅地の取引事例を基礎に算定したものであり、場所的接近性に優る事例を重視して求めていることから、市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域は、快適な居住性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるところから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店需要は堅調であるがオフィス需要は低調。一方供給は駅周辺では減少している。地価はマンション用地需要もあり強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算を行った。収益価格は賃貸需要が現状では飲食店を除き稀薄であり、また、土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が低調でテナント収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じているため、収益価格の信頼性は低く、また建物価格の上昇により収益性が悪化している。比準価格は周辺で信頼性の高い取引事例が得られ、取引の事情も勘案して査定しており規範性の高い価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準として、益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。