地域要因

再開発事業「駅通り地区」の事業が動き出したが特に変化は生じておらず、地域の地価は総じて横這い傾向に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、事務所等の賃貸物件の供給も少しずつはあるが、駅東口再開発ビルと埼玉りそな銀行を除くと近隣地域内は総じて古くからの自用の店舗が中心である。これまでの一般的要因による不動産需要の低迷並びに郊外商業施設への顧客流出により収益価格は低位に試算された。当該近隣は、収益性及び商業繁華性の特に高い高度商業地域ではないので、比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の既成住宅地域である。住宅地としての立地性や熟成度を備えていて地域要因や需要に変化なく地価は現状を維持している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地として熟成しており、接近性、利便性、環境性等高いものがあり、供給は少ないものの需要は安定している。景気が現状を維持する限り下落局面にはならないものと予測。

価格決定の理由

 アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居住の快適性等が優先される地域である。又中山道の商業背後地にあるためマイカー利用客のための駐車場敷地も多く散見されて適切な収益性が反映されていない土地もみられる。よって現実にはエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、鑑定評価額は比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し上記のとおり決定した。

地域要因

 JR高崎線の各駅を最寄駅としていて駅への接近性が地価に反映される度合いが強いのが特徴であるが、そうした点を含め地域要因に変化はない

地域要因の将来予測

駅への接近性の高い住宅地域で周辺には店舗もあって利便性の高い住宅地域である。駅西口にあって比較的古くからひらけた地域でもあり熟成度は高い。需要は今後も安定して推移するものと予測。

価格決定の理由

 市場取引は自用物件が中心であり、比準価格は実証性が高い。収益物件は従来の土地所有者が経営するアパートが散見されるが、土地価格は反映されないままの家賃設定に基づいており収益価格は低廉な状態が続いている。もっとも市場実態としての収益価格にも、正常価格決定としての規範性を残している面もある。よって比準価格を重視しつつ、収益価格を斟酌することにも意を用い、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

鴻巣駅徒歩圏内の既存の住宅地である。潜在的な需要もあるが、地価は下落に転じた。

地域要因の将来予測

鴻巣駅徒歩圏内の住宅地域である。交通接近条件を活かして、今後も住宅地としての熟成度を増していくものと予測した。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域として熟成しており、周辺の土地利用状況にも特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域として熟成しており、周辺の土地利用状況にも特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

区画街路の整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現況維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、標準地の周辺にはアパート等も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置し、比較的利便性の良い住宅地域であるので、地価は横這い程度の落着いた状況にある。

地域要因の将来予測

区画整理が完了した新興住宅地で、比較的安定した住宅地であり、今後穏やかに熟成度を高めていくと予測される。

価格決定の理由

戸建一般住宅中心の新興住宅地域のため、自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集した。一方、当該標準地は収益性よりも快適性を重視する住宅地域に在るので、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上検討の結果、本件は市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地価格等との検討及び単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い国道17号沿いの路線商業地域であり、潜在的な需要はあるが、一般的要因から地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域であり、貸店舗の賃貸市場は形成されているが、自用の営業店舗が中心である。比準価格は同一需給圏内の商業地を中心に比較検討した結果であり、市場実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は自用の営業店舗が多いため、元本価値に見合った賃料が収受し得ず低位に試算された。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記一般的要因に加えて、郊外量販店舗の進出等により古くからの路線商業地域に位置する当該近隣の地価は、やや弱含み状態にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は古くからの自用の店舗が中心で、賃貸物件も少ない。中山道沿いの古くからの商業地で、賃貸市場もさほど成熟しておらず、集客力で郊外型店舗に劣り、収益性も低下傾向にある。商業地としての地位の相対的低下により収益価格は低位に求められた。よって、本件は3事例からの水準が集約され、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鴻巣駅徒歩圏内の既存の住宅団地である。住宅の建て込み具合や地区の高齢化は不動産への人気や需要にマイナス要因で今後のマイナス要因である。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地を中心とする地域であるが、街路街区はやや狭く建物が建て込むことでやや窮屈である。今後住宅の建替えや相続を原因とする宅地の放出等の変化が考えられる。

価格決定の理由

 近隣地域はアパート等も散在しているが、自用目的の取引が中心であり、快適性がより重視される住宅地域である。したがって、市場性を反映し、規範性のある実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地価格等との検討及び単価と総額との関連性をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境良好な住宅地域であるが、徒歩圏を外れ、一般的要因の影響もあり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

鴻巣駅徒歩圏を外れるが、住環境良好な熟成度の高い住宅地域であり、今後も概ね現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、旧来の地主が所有するケースが殆どで、土地建物一体の元本価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。実際の取引も収益目的の取引は少なく、エンドユーザーによる自用目的の取引が大半である。よって、現実の取引事例から試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近性、利便性がやや劣る住宅地域であることから、二極化の影響をやや受け、当該地域のここ一年の地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

鴻巣駅の郊外部に位置し、街路条件のやや劣る空地も見受けられる住宅地域である。今後は緩やかに宅地化が進展し、住宅地域として熟成度を高めるものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は、鴻巣駅より約2．1kmに位置する郊外型の住宅地域である。アパート等の収益物件も介在するが、地域の特性を反映して自己居住目的での取引が大半であるので、近隣地域及び周辺類似地域から収集選択した類似性、代替性の高い事例から求めた比準価格の精度は高いと思料する。よって、本件は比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討、地域及び市域の市場の動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鴻巣駅から徒歩圏外に位置し、地価の二極化の影響により、やや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

鴻巣駅徒歩圏を外れた既存の戸建住宅団地を中心とした地域で、熟成の程度は高い。今後も閑静な住宅環境を維持していくと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ、閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られない。現実の取引も自己使用目的が大半であり、賃貸市場が熟成していないため、収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年価格、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動は無い。最寄駅からやや遠隔の住宅地域であり、二極化現象の影響が若干認められる。

地域要因の将来予測

比較的小規模の分譲住宅が徐々に増えつつある住宅地域である。市内中心部よりやや遠方に位置するため今後は緩やかに住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建一般住宅、在来の中規模住宅が多い地域で、アパート等も混在しているが税務対策の物件が主であり、収益目的の土地取引は稀で、自己利用目的の土地取引が大半である。即ち収益価格は居住の快適性が重視される地域特性から低位に求められた。従って、本件は、実証的で信頼性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討、郊外型の普通住宅地域の市場動向をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。