埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３(鴻巣駅・北本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


164,000円

2016年01月01日に行った埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３(埼玉県鴻巣市本町４−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
住居表示本町４−３−３
価格164,000円/㎡
交通施設、距離鴻巣、160m
地積209㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前通り商店街
前面道路の状況北西11.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格164,000円/㎡
個別的要因駅前通りにあり、立地条件は申し分ないが、経済的要因を主因として有効需要は増加せず、競争力の程度は普通程度である。個別的要因の変動はない。
地域要因再開発事業「駅通り地区」の事業が動き出したが特に変化は生じておらず、地域の地価は総じて横這い傾向に推移している。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線上尾駅から熊谷駅間各駅周辺の普通商業地域。新規需要の中心は県内を商圏とする法人。鴻巣駅東口再開発ビルの竣工後も、駅前商業地の活性化は進んでいない。また、国道17号等の幹線沿い大型店への顧客流出等は常態化しているが、「駅通り地区」再開発の具体化等もあり、地価は手探りの下げ止まり状態にある。なお商業地特有の取引の個別性を反映して価格帯の幅が広く中心価格帯は見出せず、幅で示せば10∼18万円／㎡である。
一般的要因アベノミクス効果と消費増税の駆け込み需要が一段落した後、市街部は横這い傾向、郊外部は若干の下落傾向で、ここ一年は概ね落着いた状況にある。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格164,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産に比較して優位性はなく、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因駅前の商業地域で、潜在的な需要もあり、地価は横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線の上尾駅から鴻巣駅周辺の普通商業地域。需要者は同一需給圏内の中・小規模法人、個人商店主、収益目的の地元不動産業者が中心。顧客誘引力のある商業施設として期待されている再開発ビルも入居するテナントの入れ替えが多く、郊外型の量販店に押され気味である。立地条件を反映して、潜在的な需要はあるが、商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格は見出せない状況である。
一般的要因消費増税後の個人消費の落ち込みや少子高齢化の進行により、景気は横這い若しくは下落基調にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0595003
北緯 139度5115846

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北足立郡吹上町本町２丁目２４９２番３ほか１筆埼玉県鴻巣市本町３丁目２４０５番２６埼玉県北足立郡吹上町本町４丁目２２２７番埼玉県鴻巣市大字滝馬室字上閭１３００番６埼玉県北足立郡吹上町本町２丁目２４９２番１外埼玉県北足立郡吹上町本町３丁目２５９９番２埼玉県鴻巣市天神５丁目１２７番１埼玉県鴻巣市逆川１丁目２６番１埼玉県鴻巣市本宮町２２９２番１１

参考：近隣駅の地価相場

鴻巣駅(地価相場 79,300円/㎡)北本駅(地価相場 94,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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