埼玉県鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４(鴻巣駅・北本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,100円
2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４(埼玉県鴻巣市生出塚１−１８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県鴻巣市生出塚１丁目７８５番３４ |
| 住居表示 | 生出塚１−１８−１０ |
| 価格 | 70,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鴻巣、2,100m |
| 地積 | 223㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
牧元航也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 牧元航也 |
|---|---|
| 価格 | 70,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。 |
| 地域要因 | 鴻巣駅から徒歩圏外に位置し、地価の二極化の影響により、やや弱含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 鴻巣駅徒歩圏を外れた既存の戸建住宅団地を中心とした地域で、熟成の程度は高い。今後も閑静な住宅環境を維持していくと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR高崎線沿線で、鴻巣駅及び北本駅を最寄駅とする住居地域を圏域とする。需要者の中心は、鴻巣市、北本市等に居住する30∼40歳台の一次取得者層で、圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は180㎡程度で1，200∼1，300万円程度、新築戸建物件で2，500∼2，800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。 |
山口邦男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口邦男 |
|---|---|
| 価格 | 70,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西道路での接面ながら他の個別的要因とそれによる市場性に変化はなく、他の不動産との代替競争関係でも優劣競争力とも変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動はないが、道路、各種施設等の基盤整備されているものの地区住民人口は減少しており需要は低落気味である。 |
| 地域要因の将来予測 | 鴻巣駅までの接近性にやや難がある住宅団地であり団地内の住民人口の減少も目立っている。基盤整備されたエリアながら需要は下降気味とみられ下落傾向と予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線沿線で、鴻巣、北本、北鴻巣、吹上各駅を中心とした周辺域である。需要者は鴻巣市及び周辺各市域居住の転移者が多い。近隣地域を包含する住宅団地は、街路街区は整備され各種利便施設にも恵まれ熟成度は高い反面、駅接近性にやや難がありかつ団地内住民の高齢化もあって住民人口は減少が続いていて地価にも影響してきている。土地は150㎡程度で1100万円前後、新築戸建物件では2700万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌,グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0626561 北緯 139度5274466 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鴻巣駅(地価相場 79,300円/㎡)北本駅(地価相場 94,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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