埼玉県鴻巣市堤町３１９番６５(鴻巣駅・北鴻巣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,400円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市堤町３１９番６５(埼玉県鴻巣市堤町４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,400円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市堤町３１９番６５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市堤町３１９番６５
住居表示堤町４−３
価格73,400円/㎡
交通施設、距離鴻巣、1,500m
地積131㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口邦男氏による調査レポート

不動産鑑定士山口邦男
価格73,300円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、南方位である点が優れる。
地域要因鴻巣駅徒歩圏内の既存の住宅団地である。住宅の建て込み具合や地区の高齢化は不動産への人気や需要にマイナス要因で今後のマイナス要因である。
地域要因の将来予測既存の住宅団地を中心とする地域であるが、街路街区はやや狭く建物が建て込むことでやや窮屈である。今後住宅の建替えや相続を原因とする宅地の放出等の変化が考えられる。
市場の特性 同一需給圏はJR高崎線沿線で概ね鴻巣市、北本市の住宅地域である。需要者の中心は需給圏内に地縁をもつ者又は周辺市からの移住ないし一次者層が多く、県南や都内へ通勤通学するサラリーマン家庭が多くを占め需要は今のところ安定しているが、既存の住宅団地でもあり高齢者世帯も多いことから将来は空家等の供給過多による地価の続落が懸念される。土地価格は130㎡程度で1000万円前後、新築物件で2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格73,400円/㎡
個別的要因南側道路に接面し、競争力の程度はやや優る。その他はほぼ標準的で個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠隔の区画整然とした居住環境良好な住宅地域で、地域要因に変化はないが、二極化の影響が若干見られる。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩限界圏の計画開発された熟成度の高い既成住宅地域である。今後は現状を維持しつつ既存の住宅の建替更新が徐々に進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線の主として鴻巣市、北本市に属する圏域である。需要者は30∼40代を中心とする一次取得者で圏域外からの転入は少ない。駅徒歩限界圏の熟成度の高い住宅地域で物件の供給は比較的少ないが、当該地域は高齢化が進んでおり、今後は供給が増えると予測される。需要の中心価格帯は、土地130㎡程度で900万円∼1，100万円、新築戸建住宅は2，100万円∼2，400万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0625246
北緯 139度4984002

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県鴻巣市本町２丁目１７１８番４埼玉県鴻巣市大字箕田字九右エ門１４３４番２埼玉県鴻巣市大字滝馬室字下逆川２７２番埼玉県鴻巣市本町３丁目２４３１番１ほか１筆埼玉県北足立郡吹上町本町２丁目２４９２番３ほか１筆埼玉県鴻巣市本町３丁目２４０５番２６埼玉県鴻巣市大字笠原字沼向１６８７番ほか１筆埼玉県北足立郡吹上町本町４丁目２２２７番埼玉県鴻巣市本町８丁目３０３９番４埼玉県鴻巣市大字滝馬室字上閭１３００番６埼玉県鴻巣市大字上生出塚字保井７８５番３４埼玉県鴻巣市宮地４丁目５６番２埼玉県鴻巣市大字箕田字二本木３９０６番３埼玉県北足立郡吹上町富士見３丁目７５４番２２埼玉県鴻巣市雷電１丁目２２５１番１４埼玉県鴻巣市松原１丁目５８１番８５埼玉県北足立郡吹上町本町２丁目２４９２番１外埼玉県北足立郡吹上町富士見３丁目７５４番２２埼玉県北足立郡吹上町本町３丁目２５９９番２埼玉県鴻巣市栄町５５番２埼玉県鴻巣市天神５丁目１２７番１埼玉県鴻巣市大字宮前字本田１２５番８７埼玉県鴻巣市加美２丁目２００２番７５埼玉県鴻巣市逆川１丁目２６番１埼玉県鴻巣市大字箕田字与七３３７８番１外埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６埼玉県鴻巣市本宮町２２９２番１１

参考：近隣駅の地価相場

鴻巣駅(地価相場 79,300円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード