埼玉県鴻巣市逆川１丁目５１番３(鴻巣駅・北本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


98,100円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市逆川１丁目５１番３(埼玉県鴻巣市逆川１−３−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,100円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市逆川１丁目５１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市逆川１丁目５１番３
住居表示逆川１−３−３２
価格98,100円/㎡
交通施設、距離鴻巣、320m
地積152㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅の中に空地等も残る住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口邦男氏による調査レポート

不動産鑑定士山口邦男
価格98,100円/㎡
個別的要因 南西道路であり選好性はよい。個別的要因は特には変動はない。
地域要因 JR高崎線の各駅を最寄駅としていて駅への接近性が地価に反映される度合いが強いのが特徴であるが、そうした点を含め地域要因に変化はない
地域要因の将来予測駅への接近性の高い住宅地域で周辺には店舗もあって利便性の高い住宅地域である。駅西口にあって比較的古くからひらけた地域でもあり熟成度は高い。需要は今後も安定して推移するものと予測。
市場の特性 同一需給圏はJR高崎線沿線で概ね鴻巣市、北本市の住宅地域である。需要者の中心は需給圏内に地縁をもつ者又は周辺市に住む一次取得者層が多い。鴻巣市街地は通勤通学する家庭が多くを占めるため沿線最寄駅からの接近性の程度によって地域の地価水準に影響するのが特徴的である。標準地は駅接近性が高く需要は安定的といえる。土地価格は140㎡程度で1，400万円前後、新築物件で2，700万円前後とみられる。
一般的要因 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺の地価が維持されている程度となった。

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格98,100円/㎡
個別的要因南西側道路に接面し、快適性は若干優るが、その他はほぼ標準的で個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通程度である。
地域要因駅西口近接の、比較的利便性の良好な一般住宅地域で、総じて需要の根強い地域であり、地価はここ1年、落着いた状況にある。
地域要因の将来予測最寄駅に近いが街路の配置等がやや劣る既存の住宅地域である。成熟の程度は比較的高く、今後は駐車場等の宅地化も進展して住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線の主として鴻巣市、北本市に属する圏域である。需要者は30∼40代を中心とする一次取得者で、圏域外からの転入は少ない。駅近接の熟成度の高い住宅地域で物件の供給は比較的少ないため、平成26年春の消費増税以降も落着いた状況にはあるものの、根強い需要のある地域である。需要の中心価格帯は、土地は130㎡で1，300∼1，400万円程度、新築戸建住宅で2，500万円∼2，700万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0574865
北緯 139度5086184

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鴻巣駅(地価相場 79,300円/㎡)北本駅(地価相場 94,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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