地域要因

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、マンション需要が旺盛な地域であることから、今後は住宅用途として、より高度利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンション開発業者による投資採算性を反映した開発法による価格も適切に算定しえた。市場需要者の属性を考慮すると、開発法による価格の相対的規範性は高いと判断される。よって、本件では開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

地域は小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域であり、地域に与える変動要因は特にないので、今後も同様な地域的特性をもって推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗付住宅のほか賃貸マンションもみられることから、需要者は市場性のみならず、収益性に着目して取引するものと考えられる。本件では、市場の実勢を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

低層の戸建宅地が主体の地域で、共同住宅も多くみられる。交通が便利であり、駅徒歩圏内であることから賃貸市場としての熟成度は比較的高い。しかし現在の市況では小規模な画地では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

南千住駅を最寄り駅とする中低層住宅地域で交通接近条件がやや劣るが、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、近隣地域は交通接近条件が劣るために賃貸条件等の想定に流動的な面を有するので、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、信頼性の高い事例を選択して適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前再開発の工事が完了した。急激な地域要因の変化はみられないものの、環境の変化に対する期待感は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都道沿いに店舗、中高層マンションが混在する商業地域で用途の多様性を有する。これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常磐線が上野東京ライナーにより品川駅まで延伸した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は日暮里駅周辺の事例又は隣接区内駅前商業地の事例等から求めたもので、比準価格は変動する地価動向を適切に示している。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。対象標準地の地域を考慮して本件では比準価格重視して収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

マンションが増えつつある地域であるが、この1年間では地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

駅には比較的近いが店舗の賃貸は一般的ではなく、ワンルームからファミリータイプまでの共同住宅の賃貸のほうが多くみられる。賃貸市場としての熟成度は比較的高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都内有数の繊維問屋街で、駅からも近く需要は堅調に推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

日暮里中央通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、店舗事務所ビル等の収益物件のほか、自用の店舗併用住宅等も混在した商業地域であるため、規範性の高い事例を中心に試算され、取引市場における実勢を反映した比準価格に、収益性に着目して求めた収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、作業所等が混在する地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は容積率400％で住宅のほか、事務所や作業所等も混在するものの、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、市場性を反映した比準価格に比して収益価格の規範性は劣ると思料する。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

日暮里駅前再開発事業が完了し、地域の繁華性は増した。その後、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は日暮里駅前の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

作業所、一般住宅等が混在する地域であるが、需要に大きな変化はみられない。

地域要因の将来予測

将来においても、事務所付、あるいは作業所付を含む戸建住宅、共同住宅を中心とした地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模の共同住宅や作業所・事務所などもみられる地域であるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町屋駅から徒歩圏内にある道路幅員の広い混在住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の外に作業所等が混在する地域であるが、長期的には住宅用途へと純化が進むものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場、営業所等が混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、更に地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

商況に特に変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は町屋駅周辺の事例又は尾竹橋通り沿いの事例等から求めたもので、価格変動する地価動向を適切に示している。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。近隣地域及びその周辺での商業地の取引事例が限られている中では、重視すべき試算価格である。以上より、本件では比準価格、収益価格を相互に関連づけて、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。