地域要因

地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存する地域は熟成した標準的な住宅地域として，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的住宅地域として安定しており，将来の変化も予測できず，今後も現在の状態を維持するものと予測される。なお，地価水準は全体的に上昇基調で推移している。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は，環七と青梅街道の両街路に近い既成の標準的な低層住宅地域である。標準地上の建物も賃貸用住宅であり，市場においては賃貸目的の建物も存しているが，自用の戸建住宅が多く，賃貸目的よりは自用目的の取引が多いと思われる。このような地域の実情を踏まえ，鑑定評価額は，取引事例比較法による比準価格を標準として，収益還元法による収益価格を参酌して，代表標準地との検討も踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR中央線高円寺駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと判断する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

第1種中高層住居専用地域に所在するが、対象地規模に収益性の高い共同住宅を建築するのは困難である。周辺にはアパート等も散見されるが、土地所有者による資産の有効活用を目的とするものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。市場における取引も、個人の居宅利用を目的とした取引が多いことを踏まえ、本件では、説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丸ノ内線沿線住宅地の内、近隣地域を含む青梅街道以南・駅徒歩10分前後の物件に係る需給動向は振れを伴いつつも年間を通して強含んでいる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる熟成した住宅地域であり、今後もこの傾向で推移するものと思料した。地価は概して上昇基調と予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、高度利用が困難、且つ、元本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、個人買主等の規範性の高い取引事例の試算値を中心に求められており、実証性・客観性が高い。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環状7号線沿いの路線商業地域で、繁華性は低く変化は認められないが、まとまった土地はマンション需要がある。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環七通り沿いの中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特段の変化は生じておらず、当面現状のまま推移していくものと思われる。地価はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗経営の自用の個人事業者と賃貸等の収益目的の法人が需要者で、取引が行われる。従って、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。収益価格は当該地域は需要が弱く賃料水準は低いため、価格は低くなった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認められないが、建物の建替え等の動きは認められる。地価はやや上昇していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

荻窪駅を最寄とする低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅、アパート等が多い既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は荻窪駅を最寄とする低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか賃貸住宅も見られるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中野駅を最寄とする早稲田通り沿い商業地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から試算し市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ早稲田通り沿いの商業地域の地域性に基づき収益性を反映した理論的な価格であるが、変動要因を内包する。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鷺ノ宮駅を最寄とする低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は鷺ノ宮駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか賃貸住宅も見られるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、当該近隣地域及び周辺地域に大規模開発等も無く、地域要因、市場の特性に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は概ね横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には主として都心への通勤者や通学者を対象とした賃貸マンション等の収益物件も比較的多く見られるが、市場における取引の中心は自用の住宅で、賃料収入に基づく収益性よりは居住の快適性、利便性が主要な選択指標とされている。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線に位置する熟成した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。地価は堅調な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域として熟成しており、当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は堅調な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

容積率が150％とやや大きく、またアパート等の賃貸物件も散見されるが、戸建住宅が多く収益性よりも居住の快適性がより強く志向される自己使用目的の需要が多い住宅地域である事から、収益性を反映した収益価格よりも、規範性の高い複数の取引事例から試算された市場性を反映する実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鷺ノ宮駅徒歩圏の住宅地として熟成しており、地域要因は特に変化は認められない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

鷺ノ宮駅より徒歩圏の一般住宅が多い熟成した住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと思料される。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心として、アパ−ト・マンション等も存する閑静な住宅地である。比準価格は規範性の高い取引事例を選択・適用し、市場の実勢を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるがやや低くなった。収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心であり、比準価格をより重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。