東京都杉並区清水２丁目１２７番５外(荻窪駅・井荻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
467,000円
2017年01月01日に行った東京都杉並区清水２丁目１２７番５外(東京都杉並区清水２−４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を467,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都杉並区清水２丁目１２７番５外 |
| 住居表示 | 清水２−４−１ |
| 価格 | 467,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 荻窪、1,100m |
| 地積 | 130㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
酒井純子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 酒井純子 |
|---|---|
| 価格 | 467,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 荻窪駅を最寄とする低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅、アパート等が多い既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として杉並区北部のJR中央線等沿線の普通住宅地域。需要者の中心は、当区、周辺区、同一需給圏外からの1次取得者や買い替えによる2次取得者等である。当該地域は、最寄駅からやや距離があるもののバス便が良く、居住環境が良好であることから底堅い需要があり、需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地と同規模程度で総額6千万円程度、新築戸建住宅は宅地の細分化がみられ、総額6千万円から7千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 世界経済情勢の先行きが懸念されるものの国内の緩やかな景気回復を背景に低金利政策の下支えもあり地価は上昇傾向で推移している。 |
佐藤俊夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤俊夫 |
|---|---|
| 価格 | 467,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 荻窪駅を最寄とする区北部方面の区画整然とした閑静な低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR荻窪駅より徒歩圏の住宅地域として熟成した既成住宅地であり、特段の地域要因の変化はみられず、今後とも当分の間は現状を維持していくものと予測される。地価水準は、上昇傾向にて推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR中央線及び西武新宿線沿線を中心とする杉並区北部方面に位置する既成住宅地域である。需要者は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周辺市域からの転入もみられる。最寄駅からやや距離があるが、閑静な住宅地として需給関係は堅調で、地価は総じて上昇傾向にある。標準地規模で土地6千万円前後、新築戸建住宅で総額6千∼7千万円程度が中心的価格帯と把握される。 |
| 一般的要因 | 海外の経済情勢に懸念材料はあるが、国内景気は総じて緩やかな回復傾向にあり、不動産の需給は底堅く、区内の不動産市況は強含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度71253069999999 北緯 139度6159143 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都杉並区下井草３丁目２４７番２東京都杉並区天沼３丁目１４７番１５及び１４７番２２の各一部東京都杉並区上井草２丁目２５２番２０東京都杉並区上荻２丁目１３８番１東京都杉並区荻窪４丁目２６７番２東京都杉並区本天沼３丁目６００番１東京都杉並区上井草一丁目１９１番６外１筆東京都杉並区上荻一丁目４８番１０東京都杉並区上荻二丁目１６５番２０東京都杉並区浜田山一丁目８６９番２８
参考：近隣駅の地価相場
荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)井荻駅(地価相場 412,000円/㎡)下井草駅(地価相場 412,000円/㎡)阿佐ケ谷駅(地価相場 453,500円/㎡)西荻窪駅(地価相場 586,500円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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