地域要因

最寄り駅から徒歩圏内に存するものの、生活上の利便性はやや劣ることから、住宅需給は弱含みで推移しているため、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域内の住宅地は既に熟成し、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持。最寄り駅から概ね徒歩圏内に存するが、住宅需要は供給に対しやや弱含みであるため、今後地価は下落傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と類似する低層住宅地を主体とした、比較的新しい取引事例を多数収集することが出来た。一方、対象標準地の周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、家賃収入が不動産投資額に見合う金額まで得られないことから、収益価格は低位に試算された。したがって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変化は見られない。需給関係は比較的安定しているが、新規建設等は少なく地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等が見られる熟成度の高い住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると思われる。地価上昇を牽引する要因は特段見当たらず、地域的特性を考慮すると地価は概ね弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。アパートも見られるが資産保有を目的としたもので、その収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの郊外住宅地域であり安定的な需給関係にある。価格は寒川町内の住宅地需要を反映して、地域周辺についても緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの郊外住宅地域で比較的安定した住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。価格は寒川町における住宅地需要を反映して緩やかな下落傾向にあり、当面この傾向は続くものと予測。

価格決定の理由

アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は少なく自用物件が中心の住宅地域である。また土地価格に見合う賃料水準が十分形成されていないため収益価格は低位に試算された。鑑定地を含む地域周辺は収益性よりも居住快適性を重視する住宅地域であり、同一需給圏内より収集された取引事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩可能な範囲だが、丘陵上の住宅地域であり、住宅地需要に強さはみられない。なお、地域北方に商業施設が完成し、生活利便性は向上した。

地域要因の将来予測

住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートも散見されるが、収益性よりも自己の居住のための取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内において、規範性が認められる取引事例を採用して各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変化は見られない。需給関係は比較的安定しているが、新規建設等は少なく地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の外、空地も見られる住宅地域で今後も現在の住環境を維持すると思われる。特段の好転材料はなく、最寄駅から徒歩圏内に位置するものの熟成度がやや低い地域特性等から地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。アパートも見られるが資産保有を目的としたもので、その収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業の進捗とともに、魅力ある店舗の集積を促進して商業繁華性を高めることで、商業地としての地価の上昇を見込むことが可能となる。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業における建物等の移転移設及び公共施設等の工事は完了。新たな店舗が増えているものの、寒川町以外の事業者に対する誘引力が弱いためそのスピードは遅い。当面同様の状況が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内の類似地域における規範性の認められる取引事例を収集して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、土地区画整理事業が進行中で、商業繁華性が成熟していない段階にあり、収益性の低い地域につき低位に試算されたと判断した。以上のような近隣地域ならびに市場の特性を前提に、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩圏の既成住宅地域で周辺には農家住宅等も多く見られる既成市街地で大きな変動はない。

地域要因の将来予測

農家住宅や一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、自用物件の取引が中心で収益目的の取引はほぼ見受けられな。比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より快適性、利便性を重視しており、戸建住宅を想定した収益価格は著しく低位に求められた。よって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を採用し、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

交通利便性が比較的良好な中小工業地域である。東名高速と圏央道がつながり、より利便性が向上しており、工業地への需要は高まりつつある。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、倉庫等が多い工業地域で、特段、価格に影響を与える変動要因は認められない。圏央道開通に伴い町内の倉庫への需要は強まっていることから地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

比準価格、収益価格を求めた。比準価格は同一需給圏内における工業地の事例から査定した。倉庫、工場の多くが自社での利用目的が取引が中心である。そのため収益価格は最有効使用の建物を想定したが、規模、賃料想定、業種等を反映させることに限界があり、比準価格よりも低めに査定された。本件では、規範性が高い工業地の事例を複数採用した比準価格を標準に、収益価格は比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

単独工場が近隣地域を形成するため地域要因の変化に乏しい状況となっている。圏央道ICへの接近性が優位なこと等から潜在的に需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内にはJリートを含め、物流関連の収益物件も散見されるが、近隣地域は自社工場を中心とする工業地域であり、取引事例は自用目的のものが多いことから、本件では一定の規範性が認められる取引事例を採用し、市場における実勢価格を反映して実証的である比準価格の信頼度がより高いものと判断してこれを重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠く、生活上の利便性もやや劣ることから、住宅需給は弱含みで推移しているため、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域内の住宅地は既に熟成し、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持。最寄り駅からやや遠く、住宅需要は供給に比べ弱含みであることから、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と類似する低層住宅地を主体とした、比較的新しい取引事例を多数収集することが出来た。一方、対象標準地の周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、家賃収入が不動産投資額に見合う金額まで得られないことから、収益価格は低位に試算された。したがって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏外周に位置して交通利便性が劣ることから、需要は更に軟調化し、地価は下落幅を拡大させて、引き続き下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として、現在の住環境を当面維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外周に位置するため需要は軟調にて、地価の下落傾向が続いており、今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、近隣地域周辺の小谷、宮山地区等の類似地域における規範性の高い取引事例を収集し、個別的要因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が混在住宅地域に該当するため、居住の快適性が収益性に充分に反映されない傾向もあって、低位に試算されたものと判断した。そのため、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり概ね安定的な需給関係にある。駅徒歩5分以内の利便性の高いエリアであるため、価格は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの郊外住宅地で比較的安定した住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。価格は駅徒歩圏の住宅地需要を反映し横ばいもしくは若干の下落傾向にあり、当面この傾向は続くものと予測。

価格決定の理由

アパート等が混在しているが多くは見られない。よって収益目的の土地取引は少なく自用物件が取引の中心である。また土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視する住宅地域であり、同一需給圏内より収集された取引事例から規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

「香川」駅から徒歩圏内に位置し、生活上の利便性は通常であり、住宅需給は堅調なことから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地として既に熟成し、格別の変動要因はないため当分の間は現状維持。最寄り駅から徒歩圏内に存するため、住宅地の需給動向は堅調であることから、今後地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、低層住宅地の取引を主体とし、最近の地価動向を反映した信頼性ある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲にはアパート等の収益物件も見受けられるが、不動産投資金額に見合う家賃収入を得られないため、収益価格は低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域のため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。