神奈川県高座郡寒川町岡田１０９１番１外(寒川駅・宮山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


215,000円

2017年01月01日に行った神奈川県高座郡寒川町岡田１０９１番１外(神奈川県高座郡寒川町(寒川駅北口地区１０街区１外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を215,000円/㎡としました。

神奈川県高座郡寒川町岡田１０９１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県高座郡寒川町岡田１０９１番１外
住居表示(寒川駅北口地区１０街区１外)
価格215,000円/㎡
交通施設、距離寒川、100m
地積352㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南18.0m町道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野廣氏による調査レポート

不動産鑑定士河野廣
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地区画整理事業の進捗とともに、魅力ある店舗の集積を促進して商業繁華性を高めることで、商業地としての地価の上昇を見込むことが可能となる。
地域要因の将来予測土地区画整理事業における建物等の移転移設及び公共施設等の工事は完了。新たな店舗が増えているものの、寒川町以外の事業者に対する誘引力が弱いためそのスピードは遅い。当面同様の状況が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、寒川町、茅ケ崎市並びに海老名市のJR相模線沿線の駅前商業地域が圏域となる。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者であり、駐車場スペースも少ないことから商業施設を展開する事業者は考えにくい。また、JR相模線が単線のため運行本数増加が困難につき、商圏の拡大も見込めない。そのため、地元消費者のニーズを取り込める店舗の集積が必要となる。取引もほとんどなく、商業地の中心価格帯の把握は困難な状況となっている。
一般的要因ららぽーと海老名の開業、茅ケ崎駅ラスカの増床完了等により町民の購買力流出に一層の拍車が掛かり、商業地の地価への影響が懸念される。

大泉雅孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大泉雅孝
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因寒川駅北口地区土地区画整理事業の進行に伴い、近隣地域及び周辺地域には新設店舗も見られ、駅前商業地として発展しつつある。
地域要因の将来予測土地区画整理事業による街区整備が進められ、駅前商業地が形成されつつあり、今後の不動産需要に期待が寄せられている。
市場の特性同一需給圏は町内及び隣接市内の駅に近い商業地域である。需要者は地元企業、地縁を有する個人を中心に、首都圏で事業展開する企業、不動産業者等が想定される。さらに、近年では商業性が低位と見込まれる土地でのマンション建設が見られ、住宅利用のウエイトが増大していることからデベロッパーによる需要も想定される。土地価格は個別条件等により大きく異なるが、㎡当たり10万円台∼20万円台程度が目安である。
一般的要因町内においては各駅前や路線沿いに商業地が形成され、需要は弱含みで推移。県道沿いにSCが開業し、駅前は学習塾等による需要がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度36782
北緯 139度387311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

寒川駅(地価相場 120,000円/㎡)宮山駅(地価相場 120,000円/㎡)香川駅(地価相場 151,000円/㎡)倉見駅(地価相場 120,000円/㎡)北茅ケ崎駅(地価相場 200,500円/㎡)門沢橋駅(地価相場 118,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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