地域要因

地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって、投資目的を中心とした不動産需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中低層の一般住宅と共同住宅等が混在する現状が、当分の間は維持されるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、自用の戸建住宅が多く賃貸共同住宅等も混在する住宅地域であるため、適切な取引事例から求められ市場の実勢を反映した比準価格を標準として、適切な賃料想定によって求められ土地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心区における分譲マンション需要は全般的に強いため、マンションを主体とする当地区の地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産はマンションを主体とする地域内に存する大規模画地であり、土地取引の中心はマンション用地の仕入を目的としたもので当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、開発に係る事業採算性を反映した開発法による価格と取引事例に基づく実証的な比準価格を相互に関連づけるとともに、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

恵比寿駅勢圏にある混在住宅地域である。恵比寿周辺にあって、昔ながらの雰囲気が残しつつも生活利便性は高く、土地需要は高い。

地域要因の将来予測

利便性の良好な住宅地域であり、当面は現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅が混在する普通住宅地域であり、投資目的での需要よりも自用目的の需要が優る地域である。その際には居住の快適性や生活利便性を重視して意思決定がなされるため、比準価格が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益採算性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住環境に恵まれた住宅地域であり、富裕層を中心とした需要は根強く、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の中に共同住宅もみられる閑静な住宅地域として熟成度が高く、今後とも同様の住環境を維持し地価は堅調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地と価格牽連性が認められる三田二丁目に存する事例を重視して比準を行った。当該地域は、一部共同住宅も見られるが、居住の快適性を標準として不動産の価格が形成される低層住宅地域であり、土地残余法による収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性ある事例を採用した実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって不動産需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

住宅地域として更に熟成して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、自用の戸建住宅が多く賃貸共同住宅等も混在する住宅地域であるため、適切な取引事例から求められ市場の実勢を反映した比準価格を標準として、適切な賃料想定によって求められ土地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

長らく環境の優れた住宅地域としての地位を保持しており、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。

価格決定の理由

本件においては、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への接近性等が良好な共同住宅・店舗付共同住宅地で、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の取引の実態をもとに求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。標準地は共同住宅・店舗付共同住宅地に存する。需要者は、収益性・投資採算性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行う不動産開発業者等であると思料することから比準価格・収益価格を関連づけ、前年地価公示等との継続性に留意しつつ、代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域で、地元住民への日用品の供給を主としたアーケード商店街である。

地域要因の将来予測

当該地域は中延駅付近から荏原中延駅付近に至るアーケード商店街で店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも店舗、店舗付共同住宅を中心に推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域であり、需要者の属性も個人経営目的や小規模での取引が多い地域である。自己利用目的の他、収益物件としての取引も見受けられる。よって、実証的な取引市場の動向を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の優良住宅地では、富裕層・資産家による稀少地の一点買いによる高値取引がみられるが、長者丸では稀少地が少なく、高値取引が顕在化し難い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同じ城南五山の島津山や池田山等の類似する住宅地の取引から求められ、住環境、都心への接近性、ブランド力といった中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、良好な住環境が賃料に反映し難いことに加え、低容積率規制が貸床面積を抑制した結果、低位に試算された。ここでは自ら居住する住宅取得目的の個人が取引の中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に特段の変化要因はない。駅前再開発事業の進行や周辺地の店舗事務所ビルの新築工事等が進行しており、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所・共同住宅等が連担する駅から続く商業地域で、今後ともほぼ同様の地域として推移するものの、駅前での再開発事業の影響等を受けると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等の事業用物件が殆どを占める準高度商業地域であり、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。比準価格は周辺地に同種の取引事例がやや少なく採用事例が広範囲にわたったこと、収益価格は想定条件を含む価格であること等、両手法に一長一短があり信頼性はほぼ同等と判断されるが、対象地域は収益性重視の比率が大きいと思料されることから、収益価格をやや重視、比準価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

地域要因

目黒駅背後の飲食店と事務所を中心とする商業地域で、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

JR目黒駅に近いが、大通りの背後に位置し、特段の変動要因も認められないことから、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似した取引事例を基に試算しており、信頼性が高い。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、地域の標準的な賃料を基に試算した。対象標準地はJR目黒駅背後の小規模中層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域にあり、需要者は取引に当たって投資採算性も検討する。よって、最近の取引動向の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を行うことにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。