東京都渋谷区東３丁目６７番２(恵比寿駅・代官山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


820,000円

2017年01月01日に行った東京都渋谷区東３丁目６７番２(東京都渋谷区東３−７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を820,000円/㎡としました。

東京都渋谷区東３丁目６７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都渋谷区東３丁目６７番２
住居表示東３−７−１１
価格820,000円/㎡
交通施設、距離恵比寿、600m
地積80㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤泰明氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤泰明
価格820,000円/㎡
個別的要因物理的な個別的要因に変化はなく、代替・競争関係にある不動産と比較した場合の特段の優劣や競争力の程度に変動は認められない。
地域要因恵比寿駅勢圏にある混在住宅地域である。恵比寿周辺にあって、昔ながらの雰囲気が残しつつも生活利便性は高く、土地需要は高い。
地域要因の将来予測利便性の良好な住宅地域であり、当面は現状を維持して推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に渋谷区内における戸建住宅地域であり、東・恵比寿・広尾等との価格牽連性が高い。主な需要者層は、富裕層等が中心である。生活利便性に優る住宅地として、安定した地域選好性が認められる。近年は土地の分割利用が進み、需要の中心となる土地取引の価格帯は、立地条件、規模等にもよるが、80㎡程度で総額6000∼8000万円程度、1㎡当たり80∼100万円程度と把握される。
一般的要因戸建・マンションともに安定した実需が認められ、投資物件については良好な資金調達環境と節税需要が支え、区内の住宅地の地価は上昇している。

佐藤博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤博
価格820,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因の変動は特に認められず、近隣地域内における競争力は普通。
地域要因交通接近条件の良い住宅地として有効需要は堅調であり、価格水準は強めで推移している。今後ともこの傾向が続く可能性が高い。
地域要因の将来予測低層住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住環境に及ぼす価格形成要因の変動は特に認められないので当分の間、現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は渋谷区内全域で、特に恵比寿駅から徒歩圏内の住宅地域一円。主たる需要者は、自己使用目的の個人及び再販目的の不動産業者である。交通接近条件が良いことから有効需要は安定しており、土地価格は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は80万∼100万円／㎡であり、総額は規模、画地条件により一定していないが、立地条件・画地条件の優れた土地に需要が集中する傾向にある。
一般的要因景気は、新興国経済の減速の影響などから輸出・生産面に鈍さがみられるものの、基調としては緩やかな回復を続けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6510371
北緯 139度710742

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)渋谷駅(地価相場 1,370,000円/㎡)中目黒駅(地価相場 1,042,000円/㎡)表参道駅(地価相場 1,810,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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