地域要因

湯本温泉街の入込み客数は震災以前まで回復していないが、移転需要による背後地人口の増加もあって需給は安定している。

地域要因の将来予測

今後も湯本駅前の商業地域として概ね現状を維持すると予測する。湯本温泉の入り込み客数の回復は遅れているが、移転需要に伴い背後地人口が増加しており、当面、地価水準は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の低層店舗等が多い駅前の商業地域であり、テナントビル等も見られるものの、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位なものとなった。当該地域においては収益性を価格指標として取引する例は希である。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地等からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、更に当該地域における不動産市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衰退傾向が強い温泉歓楽街の一画に立地し住宅地としての利用もみられる地域で需要者層がやや狭く地価は上昇の程度を弱め推移している。

地域要因の将来予測

衰退傾向が強い商業地域で、徐々に住宅利用も進んでいくものと予測する。周辺住宅地の価格上昇の影響もあり当地域の地価も僅かに上昇がみられるが今後は概ね横這いに向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では商業事業者向けの不動産賃貸借市場の成熟の程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。同一需給圏内における土地取引は自己使用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。快適性、利便性を備えた住宅地域であり、需要増は続いている。近接地に現在市の災害公営住宅が建築中である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいと予測する。地価は一般的需要者の購入しやすい水準にあり、移転需要以外の需要も見込まれ、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

建築協定によりアパートの建築が制限されているため収益価格は試算できなかった。居住環境とともに利便性を重視し、自己使用建物の建築を目的とした取引が中心である。需要者は市場での取引価格の水準を指標に購入意思を決定することが一般的で、比準価格の信頼性は高い。市場では流通物件が減少し、価格は上昇している。よって、現在のこの市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿道に立地し生活利便性が比較的良好な既成住宅地域で、地価はその程度を弱めつつも上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも散見されるが地主が遊休地に建築したものも多く土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、経済合理的な賃貸用不動産の経営の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内での住宅地取引は自己使用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が多い丘陵部の熟成した住宅団地で、移転需要により地価上昇。同需要は漸減しているが、周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

開発時期が古い熟成した住宅団地で当分の間は現状持続と予測。移転需要により需給動向は堅調となり地価上昇。今後は、同需要の漸減に伴い、上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測する。

価格決定の理由

地域北端部に雇用促進住宅が介在するほかは戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、自己居住目的での取引が支配的である。取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定されるのが通例であり、収益性は取引に際しての価格指標となっていないことから収益価格は試算しない。比準価格は常磐地区内の類似の取引事例を基に求めたものであり規範性が高く説得力に富む。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 熟成した住宅団地であり、特に変動はない。移転需要を起因とした住宅建築が増加している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅地として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移するものと思われる。移転需要がピークを越えたと見られ、地価は強含み傾向から安定基調へ移行すると予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅を主とした住宅団地であり、収益性が地価形成に占める比重は低く、また標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は経済合理性から困難であり、収益価格は試算しない。自己の居住目的での取引が主で、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。標準地は地価調査基準地と同一地点であり、半年間の地価動向からも妥当な価格と認められる。

地域要因

丘陵地に囲まれたやや狭隘な地域であるが利便性は標準的であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

丘陵地も多いが比較的開発が進んでおり、当面は現況を維持するものと予測。被災移転需要により地価が高騰する中買い控えをしていた地元居住者からの需要もあり、地価上昇幅は縮小するものの地価は高止まりと予測。

価格決定の理由

アパートも散見されるが土地利用の中心は自己利用の戸建住宅であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、居住環境や利便性等、住宅地取引において重視される観点からの格差判定を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると認められることから説得力に優れる。よって比準価格を標準として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内各地で集合と戸建の公営住宅建築事業が進捗中。

地域要因の将来予測

周辺の地勢等のため、面的な広がりに乏しく、当面現況程度で推移するものと見られる。周辺住宅地域の動向からみて地価は横這い程度と予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、小規模な住宅団地で、交通が頻繁な所を出入りするが、常磐鹿島工業団地等に勤務する者には職住近接である。収益還元法は後記の理由により、非適用と判断した。市場性を反映する周辺地域の取引事例により求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な住環境を背景に震災後取引が大幅に増加したが、売り物件が少なくなっており取引は減少している。

地域要因の将来予測

21世紀の森公園の東側に近接する大規模住宅団地で、大震災後の宅地需要の増加に伴いに地価が上昇したが、移転需要はピークアウトし、今後はやや地価安定局面に移行していゆくものと予測する。

価格決定の理由

殆どが戸建住宅からなる住宅地域であり、建築協定、及び画地規模からも賃貸アパート等の収益物件の建設を想定することが合理的で無い為収益価格は試算しなかった。近隣地域内事例や、取引時点が新しく代替性が認められる住宅団地内の取引から試算した比準価格は、現時点における市場の実態を反映し説得力が高いものと思料する。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で震災の影響もなく、格別の変動要因はないが、移転需要増加の影響を受け地価は上昇している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地で変化要因は少ない。震災後周辺地域における移転需要の拡大により価格水準が上昇したが、今後は、沈静化して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件は少ない戸建住宅中心の住宅地域である。賃貸市場は未成熟な地域であり、成立する価格も周辺地域における取引価格を最も重要な指標と位置づけ、決定される事例が多い。従って取引事例により求めた比準価格が市場の実態を踏まえた説得力のある価格となる。よってこの比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

分譲済みの工業団地で特段の変動要因はないが、周辺工場地における価格上昇傾向を受けている。

地域要因の将来予測

造成分譲後40年程度経過する工業団地で、空き工場もなく、安定した状態で推移している。震災後地価は工場地取引の増加によりやや上昇傾向で推移したが、今後は現在の水準が維持されてゆくと予測する。

価格決定の理由

工場地においては自用の建物がほとんどである。賃貸は遊休不動産が賃貸に供されるなど特殊なケースであって、賃貸を目的として工場が建設される事例は少なく、一般的な賃貸市場は形成されていないと考える。成立する価格は周辺地域における取引価格を指標として決定される傾向が強いことから、比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、移転需要による取引が見られ、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

今後も中心部周辺の既成住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。地価水準が比較的低く移転需要が継続して見られることから、地価水準は当面、上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の住宅地域でアパート等も散見されるものの、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されいないため、投資採算性及び経済合理性の観点から収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、更に、移転需要が継続している不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

品等が劣る市街化調整区域内の住宅団地で需要は低調であるが、移転需要による市街化区域の地価上昇の影響等により地価は概ね安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測する。市街化区域に比べ移転需要の影響は少なく、地価は今後暫くの間は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の品等の劣る住宅団地で賃貸需要に乏しく、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己居住目的での取引が支配的である。取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定されるのが通例であり、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高く、説得力に富む。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする地域の状況に変化はなく従来から地価水準は低廉である中で地価の変動に影響を与える要因も特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内及びその周辺には農家住宅も存するなど自己使用物件が殆どであってアパート等の貸家供給は見られず、住宅の賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内における住宅地の取引は自用目的のものが殆どであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。幹線道路及び高速インターとの接近性が良好な工業地域で、工業地の物件不足を背景に需要の増加傾向は続いている。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しており、地域要因の変化は小さく、ほぼ現状通りで推移するものと予測する。復興関連需要等は当面継続するものと見込まれることから、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の工場のほか流通関連施設等が多い地域で、賃貸事例は見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。需要者は製品コストの低廉性と生産効率を重視しつつ、市場での取引価格の水準を指標に購入意思決定することが一般的であり、取引事例から試算した比準価格は実証的であり、信頼性が高い。よって、市場動向を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。