地域要因

いわき駅前の商業施設が集積する地域で、オフィスビルの空室率低下、通行量の増加等が継続している。

地域要因の将来予測

いわき駅前の中心商業地として概ね現状を維持すると思料する。震災復興関連事業者の事務所需要が堅調で飲食店等も好調を維持しており、当面、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中層テナントビルも見られるが、自用の低層店舗・事務所等が多い地域であり、容積率に見合う規模の建物が少ないことから収益価格は低位なものとなった。当該地域において収益性を取引の指標とすることは希であり、専ら周辺で成立した取引事例が価格指標となることから、収益価格は参考に留め、規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、商況が堅調な当該地域の不動産市場を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 背後で昨年7月にいわきPITがオープン。商況は低迷しているが、住宅系の用途が混在し、周辺住宅地の地価上昇の影響で需要は底堅い。

地域要因の将来予測

 住宅系の用途も見られる商業地で、当面は現状を維持すると予測する。駐車場や住宅系の用途が増加しており、周辺住宅地の地価上昇及び復興需要により、地価は安定基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は当市の既成商業地域に位置するが、自用の店舗または店舗併用住宅が中心で、商況が低迷していることや住宅系の用途が増えていることもあって、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件等は劣るが利便性が高い地域で、移転需要により顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが、周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

いわき駅に近い、駅裏の既成住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測。移転需要により顕著に地価上昇したが、同需要の漸減に伴い上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測する。

価格決定の理由

地域内及び周辺はアパ−ト等が比較的多いが、相続対策等による賃貸経営が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、及び近時の建築費上昇もあり、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が多く、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に近く歴史のある住宅地域なので一定の需要は期待できるが、街路条件等が劣り、周辺の新しい住宅地に比べ選好性は低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も多く見られるが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は土地所有者が税対策として建設する事例が多く、土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を指標として決定される傾向が強く収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 熟成した既成住宅地であり、特段の変化はない。

地域要因の将来予測

 JRいわき駅北方の利便性の高い既成住宅地であり、当面は現状を維持するものと予測する。移転需要は減少しているが利便性の良さから希少性が高いため需要は底堅く、地価は当面安定基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

 利便性が高くアパート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが困難であり、また建築費の上昇もあって投資採算性に合わないため、収益価格は試算しなかった。自己の居住目的での取引が主であり、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

各種行政機関が集まるほか、スーパー等の商業施設も立地する用途の多様性に富む地域で、需要が堅調。

地域要因の将来予測

官公署等に近く、今後も用途の多様性に富む商業地域として発展的に推移すると予測する。事務所、マンション需要が堅調なことから地価水準は当面、強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

マンションや自用の店舗・事務所等が大部分を占める地域であり、収益目的のテナントビルが少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は低位なものとなった。当該地域においては収益性を取引の指標とすることは希であることから、収益価格は参考に留め、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準とし、多用な需要が見込まれる当該地域の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

雑然とした低層利用が多い既存商業地域であるが、周辺商業地域では一部に高値取引も見られる状況にあり、地価はやや上昇。

地域要因の将来予測

主要幹線道路沿いの既存商業地域で格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測。周辺商業地域の地価上昇等を受け地価はやや上昇。今後は、需給動向等にもよるが、やや強含み∼安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

平地区の主要幹線道路沿いの地域で賃貸物件も見られるが、賃貸市場は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、及び近時の建築費上昇もあり、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。土地取引は自己使用目的が多く、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強い。よって市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域として熟成しており地域内に特段の変動はなく、移転需要が弱まりをみせる中、地価上昇の程度を弱め推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としており熟成しており、特段の変動要因もなく現状を維持し推移していくと予測する。地価上昇を牽引した移転需要がピークを過ぎ、地価は今後、上昇幅を弱め推移していくと予測する。

価格決定の理由

当地域及びその周辺は戸建住宅が殆どであり、不動産賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、経済合理的な賃貸用不動産の経営の想定が困難なため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内における住宅地取引は自己使用目的のものが中心で取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であることから、かかる取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

いわき駅南側の住宅地域と比較して割安感があり、選好性が高まっている。

地域要因の将来予測

丘陵地を除けば概ね住宅地として開発されており、市中心部への接近条件も比較的良好であることから、当面は現況を維持するものと予測。地価水準は被災地からの移転需要が高く上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが対象標準地は敷地規模が小さく、収益利用には経済合理性が認められないため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は住宅地取引においては類似不動産の取引価格水準が価格決定に大きく影響するため、市場の価格形成過程との適合性が高く説得力に優れる。よって比準価格を標準として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既存の住宅地域で特段の変動はないが、移転需要による市街化区域内の住宅地の地価上昇の影響等を受け、地価はやや上昇。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測する。移転需要の影響により地価はやや上昇。今後は、同需要の漸減に伴い、暫くの間は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の住宅等が大半を占め、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強い。平地区の市街地に近接する地域であるが、市街化調整区域内の住宅地域であり、アパ−ト等の貸家需要や供給は見られない。賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不在物件等が売りに出ている。

地域要因の将来予測

北東下の旧県道沿いの地域のすぐ上に位置する。大震災により、高さ数mの擁壁に損傷箇所が生じ、修復された。中央台、郷ヶ丘等の住宅団地とは、やや地域性が異なる。地価は横這い程度と予測する。

価格決定の理由

幅員約4mで道路に段々状の箇所がある。旧県道側に急傾斜地があり、大震災後に大規模な修復をした箇所がある。アパ−トが多く見られる地域であるが建築費の高騰により、収益価格がかなりの低位に求められるため、収益還元法は非適用と判断した。市場性を反映する周辺地域の取引事例により求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模は比較的大きいが利便性の良好な地域で、移転需要により顕著に地価上昇した。同需要は減少しているが周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内にはアパ−ト等も見られるが、相続対策等による賃貸経営が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、及び近年の建築費上昇もあり、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が大半で、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は説得力に富む。よって比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で格別の変動要因はないが、移転需要増加の影響を受け価格水準は上昇した。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はないが、震災前より底堅い需要が見られた住宅地域であるから、今後需要が沈静化しても一定の価格水準は維持していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には賃貸物件も多数見られるが、遊休地の所有者が資産活用目的で建設する事例が多い。このため建築費の回収に主眼を置いた賃料設定となっており、地価水準に見合う賃料水準が形成されていない。土地取引は収益性よりも快適性などを重視して形成される傾向が強く、周辺地域における取引価格を参考に決定されるのが一般的である。よって比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地価を押し上げた移転需要が一段落しつつあるが、希少性が高い住宅地であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 熟成した区画整然とした住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。復興需要及び移転需要により希少性が高まり地価は上昇しているが、移転需要の一段落により地価は安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 利便性が高く共同住宅等の収益物件も見られるが、収益性が地価形成に占める比重は低く、また標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は建築費の上昇もあって経済合理性から困難であり、収益価格は試算しない。自己の居住目的での取引が主であり、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心に代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に優れた閑静な住宅地域で安定した需要がある。

地域要因の将来予測

今後も利便性の良好な住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。移転需要は落ち着きつつあるが、以前から人気の高い地域であり、地価水準は上昇幅を狭めながらも当面、強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また、対象標準地の規模も小さいため、投資採算性の観点から収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準に代表標準地等との検討を踏まえ、更に同一需給圏内における最近の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が高く移転需要が減少する中にあっても、需要は比較的安定的な地域である。

地域要因の将来予測

市街地への利便性から安定的な需要のある地域であり、当面は現況を維持するものと予測。被災者からの移転需要は限界ながら地元居住者の人気があり、地価上昇幅は縮小するものの地価は高止まり傾向と予測する。

価格決定の理由

アパートも見られるが土地利用の中心は自用の住宅で、収益価格は賃料水準が低くやや低位に試算された。代替不動産の価格水準との合理的比較が重視される地域であり、また格差比較においては居住環境等の住宅地において重視される観点を適切に反映させているため、比準価格は精度、説得力ともに優れると判断される。よって比準価格を標準に収益価格は参考として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

併用住宅や工場等も見られる地域であるが生活利便性が比較的良好で、地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが地主が遊休地に建物代金回収目的で建築したものも多く土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、土地価格をも考慮した経済合理的な賃貸用不動産の経営の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内での住宅地取引の中心は自用目的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。