地域要因

地域要因に特段の変動はないが、北方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルの需要は低調で地価は下落基調で推移してきたが、周辺地域の道路改良が進捗しており、今後、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 貸店舗や貸事務所等が多く見られる地域ではあるものの、近年、空きテナントが多く、土地価格に見合った賃料が得られていないため、収益価格は低く求められ、かつ精度もやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるものの、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

県都の顔となる地域への収益物件の需要は旺盛なものの、事務所需要は低迷しており、建築費の高騰から新規ビルの建設もない。

地域要因の将来予測

類似地域である七日町通り商店街の再開発等の動きがあることや、県都の顔となる駅前通り1階層への店舗需要が増えていることなどから、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

県都の山形駅前通りとしての希少性から、市場性を重視して価格が決定される傾向が強く、比準価格は実勢を反映した価格が得られたと思料される。収益価格は、理論的な価格であるが、近年新ビルの建設がないために、賃料の把握が難しく、実際に成約できるかが不確定である。よって、収益価格を重視すべき商業地ではあるが、市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は現在も顧客の流出が顕著であり、当面は現状を維持するものと予測される。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるものの、長期にわたる地価下落により割安感が生じており、地価は下げ止まりを迎えているものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格である。しかし近年新規の賃貸用不動産の供給がなく、自己所有目的の取引が一般的であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、特別の変動要因も見当たらないことから今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部にアパート等も見受けられるが、自用目的での取引が中心であるため地価に見合った賃料水準が形成されているとはいい難く、収益価格は比準価格に対し相当低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域西側でサーパス山形八日町レジデンス（52戸）がほぼ即日完売しており、マンション需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は八日町1丁目を含む近隣の5事例から求めており、素地の取引ではないが、いずれも時点が新しく、実際の取引価格を基礎とした市場性を反映した実証的価格である。開発法による価格は高層共同住宅を建築分譲することを想定し求めたもので、分譲業者の投資採算性を反映した価格である。いずれの価格も妥当性を有するが、本件においては市場性をより反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

嶋地区や吉原地区等の郊外型大型店舗へ顧客が流出しており、近隣地域への需要は弱含みのため、地価は下落基調で推移しているが、景気回復の兆しを反映して下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自用の店舗、事務所等が中心で、賃貸用の店舗、事務所等が少ない地域の現状からは、賃料水準として適正なものが見出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。一方、比準価格は信頼性のある取引事例より求めたもので、市場性を適正に反映した価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した品等上位の地域の状況は変わらないと予測する。需要は増え続けており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般的な先買い需要は落ち着いたが、次の増税を見越した業者の先買い需要が強く引き続き地価は上昇。品等の高い地域であり、この傾向は続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は、アパート等も介在する戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。比準価格は実証性があり、当久保田の実状を反映しているが、次の消費税増税を見越した業者の先買い需要が見られるようになり、取引価格は高止まりが続いている。収益価格は駐車場の確保が重要な要素で、容積率を限度まで使いきれず、低めに算定された。以上の特性と住宅地であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

火山活動活発化により激減した宿泊客は警報解除後回復傾向にある。また土砂災害警戒区域。年末に火山性微動が観測され今後不安な要素も見られる。

地域要因の将来予測

宿泊客は回復したものの年末に火山性微動が観測される等不安な要素があることや、団体客の回復はまだ難しく、当分の間土地需要は低調なまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

温泉街の幹線道路沿い既存商業地域で地域内には貸店舗等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心であることから収益価格は採用しない。比準価格は、蔵王温泉地区内の事例が得られなかったため、隣接する市を含む観光地事例を、観光客の推移や地勢等も考量のうえ比較検討し求めたもので、市場性を反映した価格と思料する。そこで比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

都市計画道路東原村木沢線、緑町前田線が整備中である。

地域要因の将来予測

消費増税延期発表後も需要は衰えず、高値で取引される事例も見受けられた。需要に比べ、供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は東原町及びその近傍の実際に成約した取引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。収益性より居住の快適性や利便性が重視される閑静な住宅地域に存するので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、買い進み的要素も十分考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の新興地域の影響を受け、商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地域と関連し、変動率は縮小している。

地域要因の将来予測

路線商業地域として顧客の誘引に限界があるため嶋地区等の新興地域に顧客が流出しているが、一定の需要が認められ、地価はこのところ下げ止まりつつあり、同様の傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 貸店舗、貸事務所のほか一般住宅等も見受けられるが、供給に対して需要が弱く、土地価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低く求められ、しかも想定要素も多く精度はやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるが、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、マンション等の住的土地利用も散見されること並びに総じて自用目的での取引が多いことから、賃料水準として適正なものを見出しにくく、収益価格は相対的に限界がある。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、規範性に優れる比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、既成商業地は顧客の流出が見られるが、地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小し横ばい傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続して、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるが、長期に及ぶ地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小して横ばい傾向に推移しつつあり、当分はこの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比較検討して求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定して求め投資採算性を反映した価格であるが、近年新規賃貸ビルの建築がなく賃料水準の把握等でやや説得力に欠け、自己の業務用を目的として取引される傾向にある。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

複合ビルからのキーテナント撤退も見られるが、近傍で不動産取引が顕在化するなど不動産需要がやや回復傾向にあり、再開発事業計画も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は取引にあたり一般的に収益性が重視される商業地であるが、県庁所在地の中心部にあるため中枢管理機能やステイタスシンボル的効用を有し希少価値的要素が強く、必ずしも収益性のみにより購入の意思決定が行われる訳ではない。また現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。