山形県山形市東原町２丁目２２３番(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
74,700円
2017年01月01日に行った山形県山形市東原町２丁目２２３番(山形県山形市東原町２−９−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県山形市東原町２丁目２２３番 |
| 住居表示 | 東原町２−９−１０ |
| 価格 | 74,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山形、1,800m |
| 地積 | 335㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
赤藤元玄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 赤藤元玄 |
|---|---|
| 価格 | 74,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市計画道路東原村木沢線、緑町前田線が整備中である。 |
| 地域要因の将来予測 | 消費増税延期発表後も需要は衰えず、高値で取引される事例も見受けられた。需要に比べ、供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山形市の中心部に近接する住宅地域。主たる需要者は山形市及び近郊市町に居住する比較的所得の高い買換層が中心であるが、分割された画地などでは、一次取得者層も見られる。人気の高い住宅地で、需要に対し、供給が少ないことなどから、高値での取引も見られる。市場の中心となる価格帯は、土地2，300∼2，800万円程度、新築戸建は分割後の小規模画地で供給され、3，000∼3，500万円となっている。 |
| 一般的要因 | 公共投資が持ち直しているほか、設備投資も増加。個人消費は底堅く推移。住宅投資も増加。県内景気は緩やかな回復を続けている。 |
森谷昌幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森谷昌幸 |
|---|---|
| 価格 | 74,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域北方において都市計画街路東原村木沢線の道路改良が進捗している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地中心部に近接する利便性に恵まれている既成住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね山形市街地中心部に近い住宅地域の圏域。需要者の中心は山形市内又は周辺市町から移住の比較的高い所得者層である。住宅地需要の選好性が嶋地区等の新興住宅地に移行しているものの、景気は回復基調が続いており、また当該地域は生活上の利便性に恵まれていることから市内で最も人気の高い住宅地域であり、土地需要は増加傾向にある。土地は2，500万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2439846 北緯 140度3457209 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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