山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
65,400円
2016年01月01日に行った山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番(山形県山形市鉄砲町１−１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番 |
| 住居表示 | 鉄砲町１−１０−１１ |
| 価格 | 65,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山形、1,600m |
| 地積 | 213㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小笠原寛明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小笠原寛明 |
|---|---|
| 価格 | 65,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 嶋地区や吉原地区等の郊外型大型店舗へ顧客が流出しており、近隣地域への需要は弱含みのため、地価は下落基調で推移しているが、景気回復の兆しを反映して下落幅は縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山形市の市街化区域内の商業地域のうち、主に幹線街路沿いの商業地域一円。需要者の中心は地元の中小事業者、個人事業者である。郊外の路線商業地域との競争が激しく、空店舗、空事務所も見られるなど、衰退傾向が著しい。価格は規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 市街地北西端部の嶋地区や南端部の吉原地区等の郊外型大型店舗へ顧客が流出し、既成商業地域への需要は低迷している。 |
渡辺晃氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺晃 |
|---|---|
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動はないが、既存の収益物件に関する需要は増え、地価下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地南部と北部の郊外型路線商業地域へ商業施設が集積し、核となる店舗の存しない小売店舗が連担する。既成商業地域の需要は少なく、景気の動向に左右されるものの、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山形市の中心商業地に隣接する商業地域である。需要者の中心は地元の小売業者及び飲食・サービス業者である。しかし、山形市だけでなく天童市芳賀地区のイオンを中心とする大規模SCに客足を奪われ、恒常的に集客力が低下し店舗数の減少が目立ち、地価水準は背後の住宅地域に近づきつつある。需要の中心となる価格帯は画地規模に格差がありすぎ、見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 市域北部の嶋地区と南部の吉原地区の郊外大型店に顧客は流出しており、その他の商業地域への需要は低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度237846 北緯 140度3313057 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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