山形県山形市香澄町３丁目１番６(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


206,000円

2016年01月01日に行った山形県山形市香澄町３丁目１番６(山形県山形市香澄町３−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を206,000円/㎡としました。

山形県山形市香澄町３丁目１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市香澄町３丁目１番６
住居表示香澄町３−１−７
価格206,000円/㎡
交通施設、距離山形、380m
地積1,424㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)12FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所ビルが多い駅前の中心的商業地域
前面道路の状況北27.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格206,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県都の顔となる地域への収益物件の需要は旺盛なものの、事務所需要は低迷しており、建築費の高騰から新規ビルの建設もない。
地域要因の将来予測類似地域である七日町通り商店街の再開発等の動きがあることや、県都の顔となる駅前通り1階層への店舗需要が増えていることなどから、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は山形市及び隣接県庁所在地の中心商業地域。事務所・店舗のテナントビルのほか、小規模な低層小売・飲食店舗も介在する。山形市及び周辺市の大型郊外店舗や仙台市への顧客の流出傾向は恒常化しているものの、収益物件に対する需要は旺盛。需要者は主に投資を目的とする不動産業者や法人で、小規模地に関しては自用の需要も見られる。画地規模等にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見出すことは難しい。
一般的要因中心市街地の空洞化現象は恒常化しているものの、七日町通り中心市街地や駅前のビブレ跡地での再開発計画の動きなどが見られるようになってきた。

福山善智氏による調査レポート

不動産鑑定士福山善智
価格206,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近年は郊外の路線商業地域へ需要が高いことから、駅前商業地域は下落傾向で推移してきたが、景気回復の影響等により地価は下げ止まりないし、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市内の商業地域全域に及び広域的に形成される。需要者は投資を目的とする不動産業者や法人が中心となるが、利便性が高いことから開発業者も含まれる。市内では郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでいるが、景気回復等の影響や供給が少ないことから需要は安定的である。店舗、事務所ビル等が集積している商業地域であり、規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口減は継続しているものの、景気刺激策が浸透し、県内景気も緩やかな回復基調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2468868
北緯 140度3307027

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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