地域要因

郊外の閑静な住宅地域である。住環境も良いことから地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外ではあるが、JR駅に近い住宅地域であり、特に変動要因は見られず今後とも現状維持と予測する。商業施設にも近く利便性の良い事もあり、地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は信頼性の高い「あいの里・拓北地区」の複数事例を採用し適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再吟味して比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南あいの里地区に所在する住宅地域であり、新規宅地分譲が続いていることから供給過多感があり、地価は若干の下落傾向にて推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JRあいの里教育大駅に近く住環境が比較的良好な住宅地域である。第1種低層住居専用地域に所在する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。当該地域は駅からやや離れているが、底値感もあり地価は横這い基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする閑静な郊外住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。地価が安定的に推移しているあいの里地区にあって、当該地域は駅からやや離れているが同様の傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内の取引は自己利用の住宅取得目的が殆どである。比準価格は実証的で収集資料の限界も窺えない。収益価格は合理的な収益事業が想定できず試算を断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。よって、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえたうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。あいの里地区は地価が安定的に推移しており、同地区の外れに位置するが、当該地域の地価も同様に横這い基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域はあいの里地区東端に位置する一般住宅地域であり、地域内の取引の殆どが自己利用の住宅取得目的である。収益価格は合理的な収益事業が想定できず試算を断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は実証的で収集資料の限界も窺えない。よって、代表標準地からの検討結果をも踏まえたうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、市街化調整区域に位置し、交通接近条件が劣る地域のため、宅地需要は脆弱である。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心から遠い市街地の外縁部に位置しており、交通接近条件が劣る地域のため、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、札幌都心から遠距離に位置し交通接近条件が劣るため不動産需要は全般的に弱く、アパート等の収益物件はほとんど見られない戸建住宅地域である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 特段のものは無く、地価は概ね安定している。

地域要因の将来予測

 篠路地区の北東側郊外に位置する住宅地域で、特に変動要因は見られず、当分現状維持と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性になじまないため、収益還元法は不採用とした。比準価格は類似性の高い取引事例を多数採用しており、信頼度は高い。また、代表標準地からの検討を加えた結果、妥当なものと認められるので、比準価格を採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR篠路駅徒歩圏内の郊外住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR篠路駅徒歩圏内にあり交通利便性が比較的良好な郊外住宅地域である。地域に特段の変動はなく需要は安定的で、地価は横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

JR篠路駅徒歩圏に位置し、交通接近性に優ることからアパート等の収益物件も見られるが、取引においては自己使用目的の戸建住宅取引が多い地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例から求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動要因はない。市街化調整区域内の宅地需要は、利便性重視の傾向から低迷しているおり、地価水準は未だ下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域であり、特に変動要因は見あたらず現状維持と予測する。建物の建築可能地域であるが、利便性がやや劣り、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず自用目的での取引が中心であり賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は出来なかった。比準価格は、市場で実際に取引された、北区内の類似性が高い複数の事例より求めたもので、市場の実情を反映した規範性の高いものである。よって比準価格を規範性あるものと判断し、前年標準地価格との検討及び市場性の再吟味をも行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に商業施設等が充実している生活利便性の高い住宅地域であり、住宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

生活利便性に優る住宅地域であることから周辺にはアパートや戸建住宅等が建ち並び、取引においては自用目的のほか収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域に囲まれた接近性、利便性の劣る郊外住宅地であるが、需要は底値感・割安感等も生じつつあり回復傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域で、今後も現状を維持して推移。東区郊外部の接近性、利便性が劣る地域で需要の減退が続いてきたが、底値感等から回復しつつあり、地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も一部に見られるが、最寄駅から遠いこと等により賃貸需要が弱く、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、信頼性の高い取引事例を中心に試算され、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが最寄り駅及び都心から距離のある郊外住宅地域であり、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

札幌都心部から距離があり、市街化調整区域に隣接する北区郊外の戸建住宅地域である。旧琴似川の東側に位置することから地域の連続性にやや劣り、地価は若干の下落基調にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

札幌都心部から距離がある郊外住宅地域であり、アパート等は散見される程度で、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的で横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は篠路地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討、市場性の再確認を行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。JR篠路駅徒歩圏の住宅地域で、地価水準は安定的である。

地域要因の将来予測

篠路地区でもJR駅に近い既成住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。郊外の住宅地域であるが、JR駅の徒歩圏内であり地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

当該地域はJR篠路駅西側に存する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は殆どなく賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。地域内の取引は戸建住宅の自用目的のものが中心であることから代表標準地との検討結果をも踏まえ、市場の動向を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。