地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記のとおり、試算価格を得た。比準価格は複数の実際取引事例との比較により求められたもので、実証的で説得力に優れている。一方収益価格は想定された収益不動産の賃料収入を分析して得られ、理論的で実質価値を示唆している。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡性を確認して上記のとおり決定した。

地域要因

市内で最も客足が多く繁華な商業地域であり、メルヘン交差点のネームバリューによる相対的希少性もあって、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域とその周辺は、観光客を中心に市内で最も客足の流れが多い商業地域で、自用の店舗営業所のほか貸し店舗等の収益物件も見られ、需要用途の多様性を有する地域である。一時停滞していた観光客入込数は、円安等を背景に海外旅行客の増加が顕著で、これに伴い商業床需要も持ち直しており、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺において病院の開業が続いている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり、試算価格を得た。比準価格は複数の実際取引された事例との比較によって得られ、実証的で説得力に優れており本件の場合、後記のとおり極めて信頼性が高い。一方収益価格は想定された収益不動産の賃料収入を分析して得られ、理論的で実質価値を示唆している。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を関連づけて上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅と社宅等が見られる傾斜地の住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。傾斜地の住宅地域で、立地条件等から賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用しなかった。比準価格については実際取引に関わる多数の事例との比較によって求められたものであり、実証的で信頼性が高いと認められる。よって、鑑定評価額は比準価格を採用するのが相当と判断し、上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線型商業地域であり、投資意欲が弱い地域であるため、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。また、商店街として衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ路線型商業地域であり、自用の店舗付住宅も多く収益性の低い地域である。試算価格の調整に当たっては、収益価格は理論的な価格であるが手法の適用の段階で想定要素を含んでいるため、やや規範性が劣る。よって、市場における実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が多い高台の住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証的で信頼性が高い。一方収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向がり、収益か価格はやや低位に試算された。需要者の中心となる個人は居住の快適性を重視して取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討及び近似不動産市況をふまえて上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格について検討すると、この価格は実際に取引された複数の事例との比較によって求められたものであり説得力に優れている。したがって鑑定評価額は、下記代表標準地からの規準価格との均衡性を確認のうえ比準価格を採用するのが相当と判断して、上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域を含む小樽駅周辺の住宅地域は、利便性や住環境に恵まれていることから相対的に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測するが、住環境や利便性の良さが見直され需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺には、自用の住宅のほか分譲マンションやアパート等の共同住宅も見られ、住宅用途の多様性を有する地域である。近年の小樽市内における共同住宅用地需要は、分譲賃貸ともに容積率が概ね400％程度以上の高容積率のエリアに集中する傾向が続いているものの、市内中心部に存し収益性の検討も行うべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アジア系を中心とした海外からの観光入込客が顕著な増加傾向を示すなかにあって、商業床需要は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

観光客向けの物販飲食店舗街として年々熟成度を高めてきており、今後もこうした傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺は、観光客を中心に市内屈指の客足の流れが多い商業地域で、自用の店舗営業所のほか貸し店舗等の収益物件も見られ、需要用途の多様性を有する地域である。一時停滞していた観光入込客数は、円安等を背景にアジアを中心とした海外旅行客の増加が顕著で、これに伴い商業床需要も持ち直しており、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗併用住宅、銀行等が混在す商業地域で、投資意欲が弱い地域であるため、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅、銀行等が混在す商業地域で、特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。また、需要が弱い地域であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗併用住宅、銀行等が混在す商業地域で、自用の店舗付住宅も多く収益性の低い地域である。試算価格の調整に当たっては、収益価格は理論的な価格であるが手法の適用の段階で想定要素を含んでいるため、やや規範性が劣る。よって、市場における実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。収益価格、積算価格は後記により得られなかった。比準価格については実際取引に関わる多数の事例との比較によって求められたものであり、実証的で信頼性が高いと認められる。よって、鑑定評価額は比準価格を採用するのが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

中心商店街活性化の長年の懸案であった小樽開発ビル跡地に、総合病院とサ高住がオープンし、地域の再活性化への寄与が期待されている。

地域要因の将来予測

近隣地域内の旧小樽開発ビル跡地に総合病院（掖済会病院）とサービス付高齢者住宅が平成27年12月にオープンし、今後地域の活性化に繋がることが期待されている。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗のほかテナントビルや総合病院等も混在するアーケード商店街である。近年長引く地域経済の低迷や郊外量販店への購買力流失等により、中心商業地域における商業床需要の減少傾向が顕著で、テナントビル等の収益物件に対する需要も少なくなっているものの、投資採算性も考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

観光入込客数及び宿泊者数が増加し、需要が回復基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。近隣地域は観光バス駐車場から遠いものの円安や景気回復に伴い観光客及び宿泊客等は増加しており、地価は下落基調から横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域や周辺地域には自用の店舗や営業所等が多いものの、貸店舗等の収益物件も見られる。収益価格は理論的な価格であるが、手法の適用の段階で想定要素を含んでいる。したがって、試算価格の調整に当たっては市場における実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり、試算価格を得た。比準価格は複数の実際に取引された事例との比較によって得られ、実証的で説得力に優れている。一方収益価格は想定された収益不動産の賃料収入を分析して得られ、理論的で実質価値を示唆している。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を参酌し、更に代表標準地との均衡性を確認して上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり、試算価格を得た。比準価格は実際取引された事例との比較によって得られ、実証的で説得力に優れている。一方収益価格は想定された収益不動産の賃料収入を分析して得られ、理論的で実質価値を示唆している。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を比較考量して上記のとおり決定した。