北海道小樽市奥沢１丁目２２番３外(南小樽駅・小樽築港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,500円

2016年01月01日に行った北海道小樽市奥沢１丁目２２番３外(北海道小樽市奥沢１−１６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

北海道小樽市奥沢１丁目２２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道小樽市奥沢１丁目２２番３外
住居表示奥沢１−１６−５
価格39,500円/㎡
交通施設、距離南小樽、750m
地積780㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、銀行等が混在する商業地域
前面道路の状況北東22.0m国道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

稲葉勝巳氏による調査レポート

不動産鑑定士稲葉勝巳
価格39,500円/㎡
個別的要因角地で利用効率が勝り、変動はない。
地域要因店舗併用住宅、銀行等が混在す商業地域で、投資意欲が弱い地域であるため、地価は下落基調である。
地域要因の将来予測店舗併用住宅、銀行等が混在す商業地域で、特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。また、需要が弱い地域であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は小樽市内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。主な需要者は地元資本の中小法人または個人事業者であるが、近年客足が少なく、地元中小業者の投資意欲は弱い。規模の纏まった土地についてはチェーン展開する大手企業の参入も見込まれ、自用の店舗や店舗併用住宅としての取引が散見される。土地総額は状況に応じて区々で中心価格帯は把握し難い。
一般的要因生産年齢人口の減少や高齢化を背景に地域経済の停滞が続いており、景気回復の兆しは見えるものの、総じて地価は横ばいないし下落基調にある。

井上勝法氏による調査レポート

不動産鑑定士井上勝法
価格39,500円/㎡
個別的要因変動要因は無いが、実効建ぺい率の低下傾向から角地の優位性も低下している。
地域要因特にない。
市場の特性同一需給圏は小樽市内の主要幹線街路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は店舗、事務所の所有を目的とした法人若しくは個人事業者であり、宅地の需給動向としては当市の人口・高齢化・所得等の推移から依然として需要の減退傾向にある。価格帯については大凡単価：40，000円前後、総額：画地規模次第と思料される。
一般的要因近年における人口・世帯数減、所得の漸減推移などから宅地需要は依然として弱含み推移にある。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度1824767
北緯 141度006617

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南小樽駅(地価相場 25,850円/㎡)小樽築港駅(地価相場 23,100円/㎡)小樽駅(地価相場 28,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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