北海道小樽市稲穂３丁目５番１９外(小樽駅・南小樽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,500円

2016年01月01日に行った北海道小樽市稲穂３丁目５番１９外(北海道小樽市稲穂３−１２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,500円/㎡としました。

北海道小樽市稲穂３丁目５番１９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道小樽市稲穂３丁目５番１９外
住居表示稲穂３−１２−８
価格49,500円/㎡
交通施設、距離小樽、450m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況南西18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上勝法氏による調査レポート

不動産鑑定士井上勝法
価格49,500円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地中心部の商業地域一円である。需要者の中心は当市在住の個人若しくは個人事業者であり、宅地の需給動向に特段の変化はなく、地価は長期に亘って低落傾向にある。価格帯については、単価：50，000円前後、総額：画地規模次第と思料される。
一般的要因近年における人口・世帯数減、所得の漸減推移などから宅地需要は依然として弱含み推移にある。

増村哲史氏による調査レポート

不動産鑑定士増村哲史
価格49,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの商店街で規模の小さい画地が多いため駐車施設が少なく、郊外量販店等に客足が流れており、商店街としては衰退傾向にある。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないものの、近隣地域をはじめとする中心商業地域とその周辺では、近年の商業床需要の減退に伴い住宅地域へと移行する現象が見られ、今後もこうした傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小樽市中心商店街とその周辺部の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人や個人事業者であるが、規模の纏まった土地については道内外の大手企業の需要も見込まれる。自用の店舗・事業所用地のほか、収益物件用地の需要もある。中心部の商業地域では、商業床需要の減少に伴い共同住宅用地に転用されるケースも見られるが、近年はマンション分譲事業は停滞傾向にある。物件により状況は様々であり、中心価格帯は把握しがたい。
一般的要因生産年齢人口減少、高齢化進行等の要因に変化はないが、円安等による観光客の回復傾向が顕著で、全般に商業地需要は持ち直し傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度2003858
北緯 140度9962808

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小樽駅(地価相場 28,650円/㎡)南小樽駅(地価相場 25,850円/㎡)小樽築港駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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