栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１(江曽島駅・鶴田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


77,500円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１(栃木県宇都宮市双葉２−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,500円/㎡としました。

栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
住居表示双葉２−３−３
価格77,500円/㎡
交通施設、距離江曽島、200m
地積134㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北11.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海賀睦友氏による調査レポート

不動産鑑定士海賀睦友
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測江曽島駅に近い近隣商業地域で熟成度は高く、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね宇都宮市内の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者、栃木県内に店舗、支店等を展開している企業等である。駅に近接した商店街を形成する商業地域については、大型店中心の消費行動により商店街は衰退傾向で、相対的に需要は弱い。当該物件に係る市場においては取引対象となる画地規模がまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地については概ね1千万円∼4千万円程度と見受けられる。
一般的要因景気は穏やかな回復基調にあり、不動産市況にも明るさがみえ、地価は安定傾向にある。

茂垣雅德氏による調査レポート

不動産鑑定士茂垣雅德
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宇都宮市郊外部の近隣商業地域であり幹線沿いや郊外部の大型店舗との競合に商況は厳しものもあるが、地価は底値感がある。
地域要因の将来予測当地域は成熟した既成の近隣型商業地域である。当地域は今後も現状を維持して推移しつつ、地価は底値感があり微減乃至横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市の近隣商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所等の利用を見込む地元企業・小規模事業者である。近隣商業地域は、近年、郊外型の路線商業地域や大規模店舗等へ顧客が流れ、繁華性（顧客の通行量等）は低く需要は弱含みである。営業を行っていない店舗もあるが、取引は極めて少なく、取引規模等も一定していないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因雇用・所得環境の改善により増税で減少した個人消費は持ち直しつつある。輸出の減少がやや見られるが、国内景気は緩やかな回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5288398
北緯 139度8605906

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県宇都宮市鶴田町字嘶３４４３番２３栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１ほか１筆栃木県宇都宮市江曾島町字上原１０３５番６栃木県宇都宮市西川田町字三ツ塚９番１８栃木県宇都宮市宮町２番６７外２筆栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１栃木県宇都宮市東浦町１１１９番２７０栃木県宇都宮市江曽島１丁目３２７番５栃木県宇都宮市西川田町字辻之内２７８番８栃木県宇都宮市陽南四丁目８９７番４３

参考：近隣駅の地価相場

江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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