奈良県北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７(志都美駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,700円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７(奈良県北葛城郡上牧町葛城台５−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,700円/㎡としました。

奈良県北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７
住居表示葛城台５−２−５
価格66,700円/㎡
交通施設、距離五位堂、2,400m
地積178㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格66,700円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因景気が上向き需給バランスは改善、需要側の物件選別傾向はあるが、上記のとおり横ばい圏に入ったものと思われる。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、地価下落傾向も一服したものと思われる。
市場の特性【需要層】北葛城郡各町および香芝市等の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】西和地区では最も人気を集めている真美ヶ丘ニュータウン（NT）に隣接する中規模開発の戸建住宅地で、1低専の環境の良さがある。しかしNT区域外でかつ容積率が半分程度のため、競争力は相対的に低くなっているが、NT人気の影響を受けている。中心価格帯は土地約50坪で1，000万円台前半、中古建物付きで2，000万円前後。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格66,700円/㎡
個別的要因画地規模は小さく、整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因真美ケ丘ニュータウンに隣接する生活利便性良好な地域で、規模も比較的小さく値頃感から需要は比較的堅調。
地域要因の将来予測中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり今後もこの住環境を維持するものと予測。景気の回復を受けて中古住宅の取引は活発化しており地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、JR和歌山線等の沿線に存する上牧町及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが概ね上記圏内から大阪方面なども含めた周辺市町に通勤する中堅給与所得者層である。地積は約170∼190㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで1，100∼1，300万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。居住環境良好な地域であり需要は比較的堅調。
一般的要因当町は近年の大規模商業施設のオープン等で生活利便向上は見られるが駅接近性に劣り人口は減少傾向。郡内でも需要低調で地価横ばい乃至下落傾向。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5552412
北緯 135度7227674

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県北葛城郡香芝町西真美２丁目５番４奈良県香芝市下田東４丁目５６８番１奈良県香芝市真美ケ丘１丁目１１番６奈良県香芝市西真美２丁目５番４奈良県香芝市逢坂２丁目５４４番９奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字里垣内丁４６７番奈良県北葛城郡当麻町大字尺土字門田２８０番１奈良県北葛城郡当麻町大字當麻元西中方字寺田２３番３奈良県北葛城郡当麻町大字染野字萩原１８７番１奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字砂川原丁３５１番４１奈良県北葛城郡当麻町大字兵家１４６０番５奈良県北葛城郡広陵町大字萱野字尻垣内５６１番３奈良県北葛城郡広陵町馬見南１丁目７番２１奈良県北葛城郡上牧町大字上牧字相谷５９５番７０奈良県北葛城郡上牧町大字上牧字ノセ谷３５２４番３奈良県北葛城郡上牧町大字中筋出作２１番１奈良県北葛城郡上牧町滝川台１丁目８５６番７奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６奈良県北葛城郡上牧町緑ケ丘１丁目３５６６番２５

参考：近隣駅の地価相場

志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)ＪＲ五位堂駅(地価相場 84,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード