奈良県北葛城郡上牧町緑ヶ丘１丁目３５６６番２５(志都美駅・畠田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,400円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町緑ヶ丘１丁目３５６６番２５(奈良県北葛城郡上牧町緑ヶ丘１−３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,400円/㎡としました。

奈良県北葛城郡上牧町緑ヶ丘１丁目３５６６番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡上牧町緑ヶ丘１丁目３５６６番２５
住居表示緑ヶ丘１−３−１５
価格50,400円/㎡
交通施設、距離王寺、4,300m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格50,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅を主とする住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持して推移するものと判断される。地価については現下の地域動向から依然下落基調にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、和歌山線等沿線の上牧町及び周辺市町における中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域。需要者は圏域内の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は最寄駅や利便施設等への接近性が劣ること、開発後年数が経過し居住者の高齢化が進行しつつあること等から、相対的な競争力は低下傾向にあり、需給関係は弱含み傾向にある。中心となる価格帯は、土地が130∼140㎡程度で600∼700万円程度である。
一般的要因上牧町は人口減少率は北葛城郡で相対的に大きく、高齢化率も高位で推移している。交通利便性に劣ることもあり、需給は依然低調に推移している。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格50,300円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因西大和ニュータウンとその周辺戸建住宅地の中では、対象地域の住環境は相対的に劣位。需要者の選別が厳しくなっているため、競争力は低下傾向。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しており、当面はほぼ現況のまま推移していくと予測する。ただし人口減少傾向の中、市場規模に比しストック過多で、地価は弱含み状態が続くものと予測する。
市場の特性【需要層】北葛城郡各町とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般だが主に西大和ニュータウン内 【特性】大規模住宅団地の西大和ニュータウンが民間ディベにより開発され、その後その周辺などで中規模な開発が相次ぎ一体的な住宅地が形成された。現在では西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下。中心価格帯は土地40坪程度で700万円前後。中古物件も同程度。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5698086
北緯 135度7109573

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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