東京都青梅市東青梅１丁目４番３(東青梅駅・河辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
182,000円
2016年01月01日に行った東京都青梅市東青梅１丁目４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市東青梅１丁目４番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、80m |
| 地積 | 169㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗等が多い駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長谷川裕幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川裕幸 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因について、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響により、地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の商業地域であるが、人通りが多くないため、繁華性の高い商業地域を形成するには至っていない。よって、当面は現状が継続するものの、将来的には住居系用途での利用が増加する可能性が比較的高い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR青梅線・五日市線沿線を中心とした各駅周辺の商業地域、及び主要幹線道路沿いの沿道型商業地域である。中心的な需要者層は、多摩地域を活動の拠点として事業展開を行う中規模法人等である。当該近隣地域は、JR青梅線「東青梅」駅前の商業地域であり、希少性は認められるものの、繁華性が低いため、店舗需要はやや弱い地域である。なお、需要の中心価格帯は、200㎡程度の土地で、3，500万円から4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調の継続、及び低金利を背景とした比較的旺盛な不動産投資意欲等の影響から、商業地の地価は総じて堅調に推移している。 |
押谷誠治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 押谷誠治 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅前ロータリーに近く、中層建物利用が標準的。個別的要因に変動は特にない。 |
| 地域要因 | 駅近接だが商業集積、商況は劣り、都市や沿道型大規模店舗に顧客は流出。顧客は主として鉄道利用客に限定される。 |
| 地域要因の将来予測 | 4階∼5階建の建物のほか駅近接の高層マンションも見られる地域である。繁華性は弱いが駅前ロータリーに近接しており地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR青梅線並びにJR五日市線、八高線を中心とする西多摩全域の住・商混在地域であり、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者、法人、個人が中心である。東青梅駅前に位置し、ロータリーに近接しているが、繁華性は劣り、建物は中低層利用に留まる物件が多い。前面道路の系統・連続性は普通程度、商業地域の更地取引は少ないが概ね2500万円∼3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 青梅市内人口総数は微減、高齢化率は微増、地価底入感があるが、都市部から青梅市への波及効果は小さい。資材、人件費上昇、空家問題の懸念あり。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7897038 北緯 139度2715663 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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