東京都青梅市大門１丁目５９９番１６(東青梅駅・河辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
100,000円
2016年01月01日に行った東京都青梅市大門１丁目５９９番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を100,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市大門１丁目５９９番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 100,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、1,600m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
押谷誠治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 押谷誠治 |
|---|---|
| 価格 | 100,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西側道路であるが、建物配置の状態から日照等は問題なく、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅から離れ利便性は劣る。低層住宅地域として熟成しており、住環境等の大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅からやや離れた中小規模の住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用状態に変化はない。郊外の住宅地域で需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人、法人、特に地縁的選好性を有する個人が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。最寄り駅からやや離れた新旧建物が混在する既成住宅地域で、需要はやや弱い。価格帯については土地は130㎡で1200∼1500万円程度、新築戸建住宅は総額で2300万円∼2800万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 青梅市内人口総数は微減、高齢化率は微増、地価底入感があるが、都市部から青梅市への波及効果は小さい。資材、人件費上昇、空家問題の懸念あり。 |
明石正美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 明石正美 |
|---|---|
| 価格 | 100,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部から離れた郊外の住宅地であり交通アクセス、生活利便施設の不足等から需給共に弱い。地価はやや弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られないため、当分の間現在の環境を維持しつつ推移していくものと予測する。地価はやや弱含み傾向にあり、この状況がここしばらく続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び隣接市町のうちJR青梅線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市全体の人口が減少傾向にあるため、土地取引件数も同様に減少傾向にあり、地価はやや弱含みで推移している。市場での中心価格帯は土地120㎡前後で1，200万円∼1，300万円、新築建売で2，500万円程度と見受けられる。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は微減傾向で推移し続ける一方で、高齢化率は上昇している。都心部の景気の波及効果は少ない。工場移転閉鎖等課題が残されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7973616 北緯 139度2842203 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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