東京都青梅市勝沼２丁目２２７番２(東青梅駅・青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市勝沼２丁目２２７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

東京都青梅市勝沼２丁目２２７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市勝沼２丁目２２７番２
住居表示 
価格113,000円/㎡
交通施設、距離東青梅、450m
地積101㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、上記（1）⑨法令上の規制等のほか最低限敷地面積の規制がある。
地域要因東方傾斜の地域にある住宅地域である。ここ数年で地域の周辺にコンビニエンスストアが増えてきている。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の住宅地域としてほぼ出来上がっており、地域要因に格別の変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや弱含み傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。駅からの距離は近いが、駅からは繁華性のない方向へ向かう傾斜地の多い地域であり、需要増をもたらす要因は見られず需要はやや弱い。新築戸建て住宅は2000万から2500万円程度が中心であり、土地は100㎡程度で1200万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格113,000円/㎡
個別的要因北隣接地は法地、南道路に面し、日照、眺望は概ね良好、個別的要因に変動はない。
地域要因東方下り緩傾斜、一部、敷地間で高低差がある。周辺には幼稚園、教会が存するが、地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測地域的高低差のある住宅地域で、周辺には幼稚園、教会が見られる。駅徒歩圏であるが、居住性の低下から地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民であり、同一需給圏外からの購入者は少ない。「東青梅」駅から徒歩圏であるが、高低差のある地域に属し、街路状態もやや劣る。需要は弱含みで推移しており、価格帯については土地は100∼150㎡で1100∼1600万円程度、新築戸建住宅は総額で2000万円∼2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7927311
北緯 139度2698442

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)日向和田駅(地価相場 67,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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