東京都青梅市駒木町２丁目２０番１外(青梅駅・宮ノ平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,500円

2017年01月01日に行った東京都青梅市駒木町２丁目２０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,500円/㎡としました。

東京都青梅市駒木町２丁目２０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市駒木町２丁目２０番１外
住居表示 
価格63,500円/㎡
交通施設、距離青梅、1,900m
地積161㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅本淳史氏による調査レポート

不動産鑑定士梅本淳史
価格63,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因多摩川右岸の住宅地域であり、徒歩圏外である。住宅需要の弱い状況が継続している。
地域要因の将来予測吉野街道背後の住宅地域であるが、人口は減少傾向である。当面は現状のまま推移すると予想されるが、地域の衰退が懸念される。地価は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は、JR青梅線沿線の特に青梅駅以西または駅徒歩圏外の西多摩地域である。主たる需要者層は地縁のある圏内居住者が大部分であり、人口減少、高齢化の影響を受けて新規の土地需要は、限定的である。交通利便性や街路条件の劣る地域が多く、住宅需要は盛り上がりに欠けている。当該地域における新築戸建住宅の中心価格帯は、概ね1500万円から2000万円前後である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向で、高齢化が進行している。そのため住宅需要は全体的に弱含みである。

中澤信行氏による調査レポート

不動産鑑定士中澤信行
価格63,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駒木町の人口は減少傾向であり、高齢化率もやや高い。周辺で主だった地域要因の変動はない。住宅需要は弱く、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に多少の空地も見られる既成住宅地域であり、将来的にも現状を維持しつつ推移していく地域であると予測する。地価は、弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心となる。畑中や長淵地区等において小規模な宅地分譲が行われており、安価な売り物件が見られ、人口の減少もあり、需給バランスが崩れ始めている。路線バスの運行本数は少なく、主要な商業施設からも距離があり、需要は弱く地価は弱含みである。土地は500万円∼1，100万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円台前半が中心である。
一般的要因景気は弱さも見られつつ、回復基調が続いている。青梅市の人口は微減傾向であり、地価は概ね横ばい又は下落となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度781757
北緯 139度2547292

参考：該当物件周辺マップ

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東京都青梅市青梅字天ケ瀬１００５番１ほか３筆東京都青梅市今井字水窪１７３７番１ほか４筆東京都青梅市日向和田３丁目７４６番１東京都青梅市駒木町２丁目５４番１東京都青梅市千ケ瀬町２丁目２１０番３東京都青梅市勝沼１丁目４１番１２東京都青梅市河辺町８丁目１０番１１東京都青梅市長渕２丁目７２６番１０東京都青梅市友田町４丁目２１２番２外東京都青梅市東青梅１丁目４番３東京都青梅市野上町３丁目２０番５東京都青梅市青梅字下町１３２番４東京都青梅市畑中三丁目８４６番５外１筆東京都青梅市青梅字大柳１５８５番９東京都青梅市西分町三丁目８３番５東京都青梅市長淵三丁目２９２番１２

参考：近隣駅の地価相場

青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)日向和田駅(地価相場 67,900円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)石神前駅(地価相場 63,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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