東京都青梅市長淵５丁目５４０番１外(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,500円
2017年01月01日に行った東京都青梅市長淵５丁目５４０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市長淵５丁目５４０番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、1,800m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅に畑地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
明石正美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 明石正美 |
|---|---|
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 基準方位北と同一であり、優劣を判断する個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部から離れた郊外に位置するため、交通アクセスに劣り、需要は強くない。地価はやや弱含みで推移。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外に所在する旧来からの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。地価はやや弱含みであり、当分この状況が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び隣接市町のうちJR青梅線・五日市線沿線の駅からやや遠い住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市全体の人口が減少傾向にあり、最寄駅から離れる徒歩圏外の土地取引は少ない状況にあり、地価についてみると幅は縮小したが依然下落傾向にある。市場の中心価格帯は土地150㎡前後、建物90㎡程度の新築が2，300万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は微減傾向で推移し続ける一方で、高齢化率は上昇している。都心部の景気の波及効果は少ない。工場移転閉鎖等課題が残されている。 |
梅本淳史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅本淳史 |
|---|---|
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 多摩川右岸の住宅地域であり、徒歩圏外である。住宅需要の弱い状況が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 吉野街道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移すると予測される。人口は減少傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR青梅線、五日市線及び八高線を中心とする西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏在住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。地域を含む多摩川右岸の住宅地は、最寄り駅や商業施設等への接近性並びにインフラ整備状況等の環境条件等で劣ることから需要は弱含みで推移している。中心価格帯は新築戸建物件で総額2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 青梅市の人口は減少傾向で、高齢化が進行している。そのため住宅需要は全体的に弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7781027 北緯 139度2729056 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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