東京都青梅市長淵４丁目２５６番６外(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
80,800円
2016年01月01日に行った東京都青梅市長淵４丁目２５６番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市長淵４丁目２５６番６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 80,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、1,600m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに店舗等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西16.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中澤信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中澤信行 |
|---|---|
| 価格 | 80,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域的な人口は減少傾向であるが、主だった地域要因の変動はない。地価は住宅需要の低迷により、弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの住宅地域としてほぼ熟成しており、将来的にも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。周辺背後地の地価下落もあり、需要の低迷から地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における路線地域及び住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び事業者が中心となる。街路整備が進んでいる幹線沿いの住宅地域であるが取引は少なく、背後の住宅地は需要が減少し、宅地分譲も減少し、価格下落が鮮明になってきた。土地は120㎡程度で1，000万円程度、新築の戸建住宅は1，000万円台後半が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しつつある。青梅市の人口は、微減傾向で推移しており、地価は全体としては概ね横ばいから下落となっている。 |
山口徹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口徹雄 |
|---|---|
| 価格 | 80,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街道沿いの住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。 |
| 地域要因の将来予測 | 街道沿いの住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要は多くない。青梅市内において競争力は普通程度の住宅地域であるが、駅接近性等の面で劣っており、需要はやや弱い。新築戸建住宅の中心価格帯は総額2000∼2500万円程度。 |
| 一般的要因 | 都心部での地価上昇の余波が若干はおよんできているが、地域経済自体の活力は乏しく、市況は停滞気味のなか、二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7781027 北緯 139度2729056 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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