宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３(宮崎駅・南宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,000円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３(宮崎県宮崎市鶴島２−１７−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。

宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市鶴島２丁目１５４番３
住居表示鶴島２−１７−２６
価格75,000円/㎡
交通施設、距離宮崎、2,400m
地積178㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅ほか公共建物も混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古清水史子氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水史子
価格75,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因公共施設や市中心部への接近性が良く、住環境と利便性が優れ、一次取得者に人気のある住宅地域であり、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中心市街地に近く、街区が区画整然とし、利便性・住環境に優れた住宅地域である。需要は根強く、地価は横這いで推移している。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部の大淀川以北に存する住宅地域である。需要者の中心は宮崎市内の居住者が大半であるが、一部圏外からの転入も見られる。この地域は、市中心部に近く利便性に恵まれた立地条件から需要は堅調で、地価は横這いで推移しており、土地は1，000万円∼1，800万円程度、中古の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい材料もみられるが、個人消費及び生産等において弱い動きがある。

河野純一氏による調査レポート

不動産鑑定士河野純一
価格74,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に近い利便性の良好な住宅地域であり、分譲マンション用地の需要増や郊外住宅地の影響等から需要はやや低調となっている。
地域要因の将来予測宮崎市中心商業地に近接する地価水準の比較的高い既成住宅地域であり、利便性の良好な住環境を今後とも維持するものと予測される。地価水準は景気低迷等の影響からやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市中心部の大淀川以北に形成された住宅地域である。需要者の中心は、宮崎市居住者が大半を占めるが、中心部への接近性に恵まれるため、広域からの需要もみられる。当該地域では景気回復の基調も一部みられるものの、需要は弱含みとなっている。土地価格は1，500万円程度、新築物件は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宮崎市の住宅地、商業地ともに依然下落傾向にあるが下落率は緩和傾向にある。土地取引件数、着工新設住宅戸数は対前年比増加で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9126476
北緯 131度4120167

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)南宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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