埼玉県川口市柳崎４丁目１６番９(東浦和駅・南浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


204,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市柳崎４丁目１６番９(埼玉県川口市柳崎４−１６−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

埼玉県川口市柳崎４丁目１６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市柳崎４丁目１６番９
住居表示柳崎４−１６−２２
価格204,000円/㎡
交通施設、距離東浦和、950m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅の多い住宅地域で、安定的な需要が見込まれるものの、地価はほぼ横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測東浦和駅徒歩圏の一般住宅地域として閑静な住環境で、今後とも良好な住環境を維持するものと予測される。武蔵野線沿線の住宅需要はやや弱含みであり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線・京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及びさいたま市南部の圏域。需要者の中心は川口市内及び隣接市に居住する一時取得者層が多い。住環境良好な住宅地域だが武蔵野線沿線の需要は相対的に弱く、地価水準は横這い傾向である。取引の中心について新築戸建住宅は4，500万円前後が需要の中心だが、土地単独の取引は取引地積もばらついており、取引の中心を把握できない。
一般的要因川口市の人口は微増傾向で宅地需要が認められる。不動産価格は全般に上昇基調であり、一部の住宅地域を除いてはやや上昇傾向で推移している。

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格204,000円/㎡
個別的要因南東道路で北道路に比較して選好性は高いものの、個別的要因に変動はない。
地域要因環境の良好な住宅地域で地価水準は持ち直し、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測東浦和駅徒歩圏の一般住宅地域として良好な住環境を形成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当分の間現状を維持するものと予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線・京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及びさいたま市南部の圏域。需要者の中心は川口市内及び隣接市に居住する一時取得者層が多くを占める。住環境良好な住宅地域であるが、武蔵野線沿線は相対的に需要はそれ程強くはなく、地価は横ばい傾向にある。土地は2，500万円程度、新築戸建住宅は3，500∼4，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8584828
北緯 139度7013078

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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