神奈川県川崎市宮前区菅生３丁目２９３８番４(たまプラーザ駅・生田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
179,000円
2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区菅生３丁目２９３８番４(神奈川県川崎市宮前区菅生３−３９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を179,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市宮前区菅生３丁目２９３８番４ |
| 住居表示 | 菅生３−３９−４ |
| 価格 | 179,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 生田、2,800m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
馬場敦志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 馬場敦志 |
|---|---|
| 価格 | 178,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅徒歩圏外の住宅地域で生活利便性にやや劣るため、需要はやや弱く、地価は横這い又は下落に転じている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地域で、格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。但し、徒歩圏外の住宅地域であり、高齢化や人口の減少傾向により地価は弱含みで推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急小田原線及び東急田園都市線沿線の各駅を最寄り駅とするバス便の住宅地域であり、概ね川崎市北部の圏域である。需要は川崎市・横浜市に居住する都心通勤者等で自用目的が中心である。成熟度が高く、中古戸建や小規模建売分譲の取引が多く見られる。駅から距離があるため需要が強いとは言い難く、地価は横這い又は弱含みで推移している。取引の中心価格帯は土地・中古戸建で3，000万円前後、新築戸建で4，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 宮前区は首都圏のベッドタウンであり、エンド・ユーザーの住宅需要は強く、駅周辺の物件を中心に地価は上昇傾向にある。 |
石川和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川和彦 |
|---|---|
| 価格 | 179,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側が7m道路に接し、相応の市場性を有している。 |
| 地域要因 | 熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。最寄駅へやや遠いため地価動向は横ばい傾向であった。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として今後も安定した環境を維持し、地価の動向は、横ばい傾向を継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川崎市宮前区、多摩区、麻生区内の小田急線、東急田園都市線各駅へバス便を利用する圏域で、需要者は都内、川崎市中心部等へ通勤する30代以上のサラリーマン層が主体である。供給は従来の未利用地あるいは既存の一宅地を可能な限り細分化して、総額を抑えた戸建住宅が主体である。土地のみの分譲は少ないが、土地で2000万円台、新築戸建で4000万円位が市場の主要な価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 景気の現況は堅調ともみえるが、特に海外の政治、経済情勢の不安定な変動による影響が先行きの見通しを不透明なものにしている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5954322 北緯 139度5470578 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県川崎市宮前区菅生字滝沢６５６番１神奈川県川崎市宮前区菅生５丁目１２９２番２２神奈川県川崎市宮前区菅生２丁目１６３４番５９神奈川県川崎市宮前区神木本町３丁目１７２２番神奈川県川崎市宮前区水沢３丁目２８９８番１３神奈川県川崎市宮前区菅生ヶ丘２５０９番４外神奈川県川崎市宮前区東有馬３丁目２５２９番１６神奈川県川崎市宮前区神木本町１丁目８８４番８神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目６１番７神奈川県川崎市多摩区生田字中谷８５３１番５５ほか１筆
参考：近隣駅の地価相場
たまプラーザ駅(地価相場 302,000円/㎡)生田駅(地価相場 199,000円/㎡)読売ランド前駅(地価相場 206,000円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)あざみ野駅(地価相場 328,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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