地域要因

近隣地域は合志市・熊本市北区に隣接した新興戸建住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持し需要は震災前の水準にほぼ回復している。

地域要因の将来予測

 当該地域は菊陽町の西端部で合志市・熊本市北区に隣接した新興の戸建住宅を中心とした住宅地域。震災後も周辺人口は微増傾向を維持しており、住宅地需要は高めで、当分の間、強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、菊陽町の西端部で合志市・熊本市北区に隣接した新興の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺には、アパート等賃貸物件も一部見られるが、自用目的の取引が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、代表標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な閑静な住宅地域であること等から安定的な土地需要が存しており、土地価格はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域である。居住環境が比較的良好な地域のため土地需要が比較的安定していること等から、当面は土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される閑静な住宅地域であり、また、行政的条件の観点からも賃貸用建物の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向並びに周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災の被害は相対的に軽微であり、良好な住環境等を背景として宅地需要は堅調であり、土地取引等も多く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を中心とした区画整然とした閑静な住宅地域である。震災の被害は相対的に軽微であり、商業施設への良好な接近条件等により需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、また、対象標準地は規模が小さく、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。光の森を中心とする堅調な土地需要の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

熊本市に隣接する武蔵ヶ丘住宅団地内の住宅地域で、地域に特段の変化はみられず、現状を維持するものと予測する。光の森周辺部の土地需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は1低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、賃貸市場のニーズに合致した建物の建築が困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例から求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性等に恵まれており、需給動向も徐々に回復しており、地価は横這い傾向に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される。地価は景気回復基調や値頃感などから、今後とも横這い傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、周辺にはアパート等もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

光の森の近隣に存する住宅地域であるが、地震被害の影響は小さく、地域要因に特段の変動はないものの、住環境に優れ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

光の森の近隣に存する既成住宅地域であるが、居住環境に優れるため、周辺地域を含む人口の増加傾向にも反映されるように、地価は今後もやや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内は自己利用目的の一般住宅が中心であり、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点から妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。したがって、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められ、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域周辺における震災被害は限定的であり、総じて軽微である。サンリブ清水店については震災被害のため現在休業中であるが今後再建・再開の予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は面積が小さく、経済合理的な賃貸経営が困難であることから、収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。